Yeniden Kiralama Yasağı

Türk Borçlar Kanunu uyarınca, tahliye sebepleri sınırlı olarak sayılmıştır. Kiraya veren, kendi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için konut veya işyeri ihtiyacına dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu çerçevede açılan ihtiyaç sebebiyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu’nda tahliye sebebi olarak düzenlenmiştir. Bu davanın kabul edilmesi hâlinde kiraya verenin uyması gereken en önemli kurallardan biri yeniden kiralama yasağıdır. Bu yasağın ihlali, kiracı lehine tazminat hakkı doğurabilir. Yasağın amacı ise Kiraya verenin ihtiyaç iddiasının samimi olmasını sağlamak ve Kiracının mağduriyetini engellemektir. Bu yazıda, TBK kapsamında yeniden kiralama yasağı ve bu yasağın istisnaları incelenecektir.

MADDE 355- Yeniden Kiralama Yasağı

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Tazminat Talebinin Şartları

Kanun metninden anlaşılacağı üzere, taşınmazın ihtiyaç, sonradan edinim veya esaslı onarım/imar sebebiyle tahliye edilmesi gerekmektedir. Taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başka birine kiralanamaz. Bu düzenleme, eski kiracıya öncelik hakkı tanımaktadır. Kiraya veren, kiralananı yeniden kiraya vermek isterse bunu yazılı olarak eski kiracıya bildirmek ve bir ay içinde onun öncelik hakkını kullanıp kullanmadığını öğrenmek zorundadır. Aksi halde tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.

Kiracının, yeniden kiralama yasağına aykırılık halinde tazminata hak kazanabilmesi için mahkeme kararı ile tahliyesinin sağlanmış olması gerekmektedir. Kiralayanın tahliye davası sonunda, kanundaki tahliye sebeplerine dayanarak kiracının tahliyesini sağlaması halinde tazminat talebi değerlendirilecektir.

Kiralayanın Sulh Hukuk Mahkemesinde açacağı tahliye davasını kazanması ve kararın kesinleşmesi halinde ilamlı icra yolu ile kiracıyı tahliyesi mümkündür. Kiracının mahkeme ilamı kesinleşmeden ve ilamlı icraya konu edilmeden taşınmazı tahliye etmesi halinde tazminat talebi reddedilecektir. Mahkeme ilamının kesinleşmesinden sonra, taşınmazı icra işlemi olmadan kendi rızasıyla tahliye ettiği takdirde Kiracı tazminat talep edemeyecektir.

Tazminat Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kanun maddesi gereğince, Kiralayanın son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemesi gerekeceği düzenlenmiştir. Ancak kiracının uğradığı zarara göre bu miktarı artırabilir. Kiracının zararının bir yıllık kira bedelinden fazla olduğunu ispatlaması halinde mahkemece yıllık kira bedelinden fazla tazminata hükmedilebilir. Özellikle işyeri olarak kiralanan taşınmazlar bakımından tazminat bedelinin arttırılması mümkündür.

Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat Hakkına İlişkin Yargıtay Kararları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024/3099 Esas 2025/3540 Karar ve 24.06.2025 Tarihli

"Uyuşmazlık, yeniden kiralama yasağına aykırı davranıldığı iddiasıyla tazminat ve kazanç kaybının tahsili istemine ilişkindir. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye, 6098 sayılı Kanun'un yeniden kiralama yasağı başlıklı 355. maddesinde; "Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” düzenlemesi bulunmakta olup, Kanun maddesinde kiraya verenin kiralananın boşaltılmasını "sağlaması" halinde haklı bir sebep olmaksızın kiralananın başkasına kiraya verilmesinin yasaklandığı, yine ilgili maddenin gerekçesinde, kiralama yasağının başlayabilmesi için ön koşulun, kiraya verenin, aldığı mahkeme kararını uygulatmak suretiyle, kiracının kiralanandan tahliyesini sağlaması gerektiğinin açıkça belirtilmesine, bu durumda davacının icra marifeti olmaksızın kiralananı tahliye etmesi nedeniyle maddede öngörülen tazminat koşullarının oluşmadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir."

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi  2017/4122 Esas ,  2019/282 Karar, 17.01.2019 Tarihli

"Somut olayda davacı şirketin 01.01.2011 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 29.01.2013 tarihli ihtarname ile 6306 sayılı yasa uyarınca taşınmaz için yıkım kararı alındığı, yıkım kararının uygulanabilmesi için taşınmazın tahliyesinin talep edildiği ve davacı kiracı tarafından taşınmazın 27.03.2013 tarihinde tahliye edildiği ve taşınmazın inşaat tamamlandıktan sonra 3. kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya veren gereksinim, yeniden inşaa ve imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir."