Kiracılı Taşınmaz Satın Alan Yeni Malik ve Kira Sözleşmesine Halefiyet

Güncel hukuk sisteminde "satım kirayı bozmaz" ilkesi bağlamında kiracılı taşınmazın satışı halinde yeni malikin hukuki durumu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile açıkça düzenlenmiştir. İlgili mevzuat uyarınca; kiracılı bir taşınmazı satın alan yeni malik, kanuni halefiyet ile mevcut kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı haline gelmektedir. Günümüzde kabul gören "satım kirayı bozmaz" ilkesi çerçevesinde hem mevcut kiracının kullanım hakkı korunmakta hem de yeni malike kanuni halefiyet ile mevcut kira ilişkisinde yasal bir statü tanınmaktadır.

Kira Sözleşmesine Kanuni Halefiyetin Hukuki Dayanağı

TBK madde 310- Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.

Kanun lafzı ile anlaşılmaktadır ki; Kiralananın satılması halinde, kira sözleşmesi yeni malik ile devam eder. Bu geçiş, tarafların iradesinden bağımsız olarak tapudaki tescil ile birlikte kendiliğinden gerçekleşir. Yeni malik ile mevcut kiracı arasında yeni bir sözleşme yapılması hukuken zorunlu değildir. Mevcut kira sözleşmesi; kira bedeli, artış oranı ve özel şartlarıyla birlikte yeni malik için de aynen bağlayıcıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2024/4166 Esas 2025/1495 Karar sayılı 11.03.2025 tarihli kararında "6098 sayılı Kanun'un 310. maddesi uyarınca kiralanan, sözleşmenin kurulmasından sonra herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur." şeklinde aynen belirtildiği üzere TBK madde 310 gereği yeni malikin kira sözleşmesine taraf sıfatı kazandığı görüşü uygulamada da benimsenmiştir.

TBK madde 310 kiracının korunması ve kira ilişkisinin sürekliliğinin sağlanması anlamında büyük önem taşımaktadır.

Yeni Malik Tarafından Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kiracılı bir taşınmaz satın alan yeni malik; mevcut kira bedelini artırmak, kira süresini kısaltmak gibi kiracıya ek yükümlülükler getirecek haklara sahip değildir. Ancak yeni malik kanuni halef olarak mevut kira sözleşmesine taraftır ve kiracılık ilişkisine dair eski malikin sahip olduğu dava haklarını tüm kıdemiyle birlikte devralır.

Yeni malik için taşınmazın mevcut kira bedelinin güncel ekonomik şartlara ve emsal değerlere uyumlu hale getirilmesine dair Kira Tespit ve Uyarlama Davaları olmak üzere iki farklı hukuki yol bulunmaktadır:

- Kira Tespit Davası

TBK madde 344- Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

TBK madde 344/3 uyarınca dava yolu ile kira bedelinin hakkaniyete ve rayiç değerlere uygun şekilde belirlenebilmesi için kiracının taşınmazda en az 5 yılını doldurmuş olması gerekir.

Kiracılı bir taşınmaz satın alan yeni malik tarafından kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi hakkında koşul olan 5 yıllık sürenin hesabında; taşınmazın yeni malikçe satın alındığı tarih itibari değil, kiracının taşınmazdaki toplam kiracılık süresi yani eski malik ile akdedilen kira sözleşmesi tarihi itibari esas alınır.

Örneğin; mevcutta 4 yıldır kiracı tarafından kullanılan bir taşınmazı satın alan yeni malik, 1 yıl sonra kira tespit davası açarak emsal ve rayice uygun şekilde kira bedelinin belirlenmesini talep edebilir.

- Kira Uyarlama Davası

TBK madde 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.

TBK madde 138 uyarınca aşırı ifa güçlüğü kapsamında, ekonomik koşulların olağanüstü değiştiği dönemlerde kiranın güncel şartlara uyarlanması için 5 yıllık sürenin dolmasının beklenmesi malik açısından katlanılamaz bir yük haline geldiğinde kira uyarlama davası açma hakkı bulunmaktadır.

Kiracılı bir taşınmazı satın alan yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur ve sözleşmenin imzalanmasından sonra yaşanan öngörülemeyen sarsıcı ekonomik koşul değişikliklerinde kiracının 5 yılının dolmasını beklemeksizin dava yolu ile kiranın uyarlanmasını talep edebilir.

5 yıllık kiracılık süresinin dolması beklenmeksizin kiranın güncel şartlara uyarlanmasının talep edilebilmesinde önemli olan kriter; mevcut kira bedeli ile güncel ekonomik gerçekler arasında malik aleyhine katlanılamaz bir uçurum oluşmuş olmasıdır.

İhtiyaç Halinde Yeni Malik Tarafından Kiracının Tahliyesi

TBK madde 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

TBK madde 351 ile düzenlenen belirli şartlar dahilinde olmak üzere yeni malik için mevcut kira sözleşmesini feshetme hakkı tanınmıştır. Ancak dikkat edilmelidir ki bu fesih hakkı sadece Kanunen öngörülen süreler ve usuller çerçevesinde yapılması halinde mümkündür.

Kiracılı bir taşınmaz satın alan yeni malik; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için ihtiyaç oluştuğu bir durumda, mevcut kira sözleşmesini feshetme hakkını haizdir. Kiralananın tahliyesi hususunda ihtiyacın zorunlu, gerçek ve samimi olması aranır.

Kiracılı bir taşınmaz satın alan yeni malikin, ihtiyaç sebebi ile mevcut kira sözleşmesini fesih hakkını kullanarak mevcut kiracıyı tahliye edebilmesi için TBK madde 351 ile düzenlenen sürelere uygun hareket etmesi gerekir.

- İhtarat şartlı tahliye yolu: Kiracılı bir taşınmazı satın alan yeni malik ihtiyaç halinde, taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname göndermek koşulu beraberinde 6 ay sonra açacağı dava ile mevcut kira sözleşmesini sona erdirebilir.

- Sözleşme sonunda tahliye yolu: Yeni malik ihtarname için 1 aylık süreyi kaçırırsa veya mevcut kira sözleşmesinin bitimini beklemek ister ise, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açma yolunu da kullanabilir.

** Eğer mevcut kira sözleşmesi taşınmaz tapu kütüğüne şerh edilmiş ise; TMK madde 1009 uyarınca kiracılı taşınmazı satın alan yeni malikin mülkiyet hakkı kısıtlanır. Doktrinde bu durum, yeni malikin şerh süresi boyunca kiracının kullanım hakkını kabul ettiği ve bu süreden önce taşınmaza "ihtiyaç duyma" hakkından feragat ettiği şeklinde yorumlanır. Tapuda kira şerhi bulunan bir taşınmazı satın alan yeni malik, şerh süresince ihtiyaç olsa dahi kiracının tahliyesini talep edemez. Tapuda kira şerhinin bulunduğu hallerde; mülkiyet hakkı ile yeni malikin sahip olduğu tasarruf yetkisinin, kiracının kullanım hakkı lehine kısıtlanmış olduğunu söylemek mümkündür.

TMK madde 1009- Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir.

Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

Eski Malik Tarafından İmzalanan Tahliye Taahhütnamesinin Akıbeti

TBK madde 310 uyarınca kiracılı bir taşınmaz satın alan yeni malik, mevcut kira sözleşmesine doğrudan taraf olduğu gibi eğer ki kiracı ve eski malik arasında imzalanmış bir tahliye taahhütnamesi var ise bu taahhütnameye de aynen taraf sıfatını kazanmış olur.

Mevcut tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarih geldiğinde, yeni malik bu taahhütnameye dayanarak TBK madde 352 gereğince icra takibi başlatabilir veya tahliyeyi sağlamak üzere dava açabilir. Taahhüt edilen tahliye tarihinin gelmesinden itibaren 1 ay içerisinde yasal sürecin başlatılması gerekmektedir.

TBK madde 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Yeni Malik Tarafından Edinilen Diğer Hak ve Yetkiler

Kiracılı bir taşınmaz satın alan yeni malik, kanuni halefiyet ile kazandığı kiraya veren sıfatı gereği mevcut kiracılık ilişkisindeki tüm hak ve yetkilere sahip olur.

- Temerrüt ve Tahliye: Kiracı tarafından kira bedelinin süresinde ödenmemesi veya yan giderlerin ödenmemesi halinde taşınmazın yeni maliki tarafından yazılı ihtar süreci başlatılarak kiracının ifadan kaçınması halinde kira sözleşmesinin feshedileceğinin bildirimi yapılabilir.

TBK madde 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

- 10 Yıllık Uzama Süresine Dayalı Fesih: Mevcut kira ilişkisi 10 yıllık uzama süresini tamamlamış ise kiraya veren tarafından sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirme hakkı bulunmaktadır. Kiracılı bir taşınmazı satın alan yeni malik, kanuni halefiyet ile tarafı olduğu mevcut kira sözleşmesinin eski malik dönemi dahil olmak üzere toplam süresi 10 yılı tamamladığında TBK madde 347 ile düzenlendiği şekilde kira sözleşmesini fesih hakkını kullanabilir.

TBK madde 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

- Depozito Sorumluluğu: Kira sözleşmesinin sonunda eğer iade şartları oluşmuş ise depozito bedeli kiraya veren tarafından kiracıya iade edilir. Yargıtay içtihatları uyarınca kira sözleşmesi sonunda depozito bedeli hususunda iade şartları oluşmuş ise, depozito bedelini kiracıya iade etmekle yükümlü olan kişi yeni maliktir. Depozito bedelinin eski malik tarafından kendisine devredilmemiş olması, yeni malik tarafından kiracıya karşı bir savunma teşkil etmez.

- Kiracıya Yazılı Bildirim: Her ne kadar taşınmaz satışının tapuda tescili ile birlikte kendiliğinden kanuni halefiyet başlıyor olsa da, dürüstlük kuralı gereği taşınmazı satın alan yeni malik tarafından mülkiyet değişikliği ve IBAN bilgilerinin kiracıya bildirilmesi önemlidir. Uygulamada mülkiyetin el değiştirdiğinden haberi olmayan kiracı tarafından eski malike kira bedelinin ödenmeye devam ettiği haller yaşanabilmekte ve uyuşmazlıklar doğabilmektedir. Bu ve benzeri sorunların önüne geçilebilmesi adına bu bildirimin yapılması koruyucu niteliktedir.

Sonuç

İçerisinde kiracı bulunan bir taşınmazı satın alan yeni malik, TBK madde 310 gereğince kanuni halefiyet ile kendiliğinden mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelmektedir. Güncel hukuk sistemimizde kabul gören 'satım kirayı bozmaz' ilkesinin gereği olan bu durum, kira ilişkisinde dengeyi ve tarafların menfaatlerini korumayı amaçlamaktadır. Kiracılı bir taşınmazın satın alınması; kira ilişkisinde "taraf değişikliği" yaratmakta olup kiracılığa dair hak ve borçların özünü değiştirmemektedir. Yeni malik kira bedelinin tespiti ve kira uyarlamasından tahliye haklarına kadar geniş bir yetki alanına sahip olsa da, bu hakları kullanırken kiracının eski malikten gelen kiracılık kıdemini ve kanuni süreleri gözetmekle yükümlüdür. Yeni malikin mevcut kira sözleşmesine doğrudan taraf olduğu bu yasal mekanizma, mülkiyet hakkının kullanımını kiracının hukuki güvenliğiyle dengelemekte olup kira ilişkisinin devamlılığını ve piyasa istikrarını olumlu anlamda desteklemektedir.