Kira Borcunun Ödenmemesi, Ödeme Emrine İtiraz ve Tahliye

Kiracının kira bedelini ödememesi veya eksik ödemesi, kira ilişkilerinde sıklıkla karşılaşılan uyuşmazlıklardandır. Bu gibi durumlarda Kiraya veren tarafından İcra ve İflas Kanunu kapsamında Kiracıya icra takibi başlatılarak ödeme emri gönderilmesi gerekmektedir.

Kiracı ödeme emrine itiraz etmez ve ödeme emri konusu borcu ihtar süresi dahilinde ödeme yapmaz ise ihtar süresinin bitiminde Kiraya verenin 6 ay içerisinde tahliye talepli dava açma hakkı oluşur. Ancak Kiracı tarafından bu ödeme emrine süresinde itiraz edilir ise icra takibi durur. Bu noktada Kiraya verenin hukuki menfaatini koruyabilmesi için itirazın kaldırılması ve tahliye talebi gündeme gelir.

Kısaca izah ettiğimiz üzere, Kiracının ödeme emrine itirazı sonrasında Kiraya verenin itirazın kaldırılması ve tahliye talep etmesine ilişkin 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu detaylı şekilde düzenlenmiştir.

Adi kira ve hasılat kiraları için ödeme emri ve itiraz müddeti:

İcra ve İflas Kanunu madde 269:

Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.

Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse,akdi kabul etmiş sayılır.

İtiraz takibi durdurur. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemiyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoliyle takip yapamaz.

Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesinin kiralayana altı günlük mühletin hitamında akdi feshe müsaade ettiği hallerde itiraz müddeti üç gündür.

İtiraz etmemenin sonuçları:

İcra ve İflas Kanunu madde 269/a:

Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir.

İtiraz ve kaldırılması usulü:

İcra ve İflas Kanunu madde 269/b:

Borçlu itirazında kira akdini ve varsa mukavelenamede kendisine izafe olunan imzayı reddettiği takdirde alacaklı; noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tastik edilmiş bir mukavelenameye istinat ediyorsa icra mahkemesinden itırazın kaldırılmasını ve ihtar müddeti içinde paranın ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesini istiyebilir.

Borçlunun akde ve şartlarına dair mukabil iddia ve def’ilerini aynı kuvvet ve mahiyette belgelerle tevsik etmesi lazımdır.

Akdi reddeden borçlu bu itiraz sebebiyle bağlıdır. İtirazın varit olmadığı tahakkuk ettikten sonra ödeme, takas veya sair bir def’ide bulunamaz.

Takip yukarda yazılı belgelere istinat etmemesi sebebiyle alacaklı umumi hükümler dairesinde dava açmaya mecbur kalırsa ihtarlı ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtar yerine geçer.

(Değişik: 9/11/1988-3494/51 md.) Kira sözleşmesindeki imzanın inkarından dolayı alacaklı umumi mahkemede dava açmaya mecbur kalır ve lehine karar alırsa, borçlu ayrıca yüzbin liradan beşyüzbin liraya kadar para cezasına mahküm edilir.

Kira akdi dışındaki itirazlar ve tahliye:

İcra ve İflas Kanunu madde 269/c:

Borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemiyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemişse, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeğe mecburdur.

Senet veya makbuzun alacaklı tarafından inkarı halinde 68 inci madde hükmü kıyasen uygulanır.

İcra mahkemesinin tahliyeye mütedair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren ongün geçmesi lazımdır. Borçlu tahliye kararı hakkında 36 ncı madde hükmünden faydalanabilir.

Kiracının Ödeme Emrine İtiraz Etmesi

Kendisine ödeme emri tebliğ edilen Kiracıya, 7 gün içerisinde itiraz etme hakkı Kanunen tanınmıştır. Kiracı tarafından süresinde ödeme emrine itirazda; ödeme emri konusu borca, kira ilişkisine veya imzaya itiraz edilmesi mümkün olup itiraz konusu ne olursa olsun her durumda da icra takibi duracaktır.

Ödeme emrine itiraz edilmesi üzerine, Kiraya verenin itirazın kaldırılması ve tahliye için İcra Mahkemelerine başvurma hakkı bulunduğu gibi kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli Sulh Hukuk Mahkemelerinde itirazın iptali ve tahliye davası açma hakkı da bulunmaktadır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2016/8654 Esas 2016/5306 Karar sayılı 20.09.2016 tarihli kararında;

" Davalı borçlunun takibe itiraz etmesi nedeni ile takip durmuştur. Davacı alacaklı, bu durum karşısında dilerse İcra Mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve kiralananın tahliyesini ya da genel hükümler çerçevesinde Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak itirazın iptali ile kiralananın tahliyesini isteyebilir. Tahliye istemli takibe itiraz üzerine alacaklı tarafından seçimlik hakkı kullanılarak İcra Mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye istemli dava açmıştır. Bu durumda, İcra Mahkemesince uyuşmazlık İİK’nun 269 ve devamı maddeleri çerçevesinde değerlendirilerek davanın reddi veya kabulü yönünde bir karar verilmesi gerekir. İcra Mahkemesi adli yargı kolunda yer alan özel bir mahkemedir. Takip hukukuna yönelik şikayet, itiraz ve itirazın kaldırılmasına yönelik başvurular hakkında kabul veya red kararı verebilir. Görevsizlik kararı veremez. İcra Hukuk Mahkemesi takip hukukuna ilişkin uyuşmazlıkları çözümlemekle görevli olduğundan ve Sulh Hukuk Mahkemesine gönderme kararı veremeyeceğinden dosyanın Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir. " şeklinde aynen belirtildiği üzere kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olsa da Kiraya verenin icra takibi yolunu seçmesi ve kiracısının da kira bedelini ödememesi halinde İcra Mahkemesinde itirazın kaldırılmasına başvurmasının yolu Kanunen açıktır.

Ne var ki kiracının icra takibini durduran nitelikteki bu itirazının ardından seçilecek hukuki yolda dikkat edilmesi gereken bazı noktalar bulunmaktadır.

Ödeme emri itirazı konusu eğer ki kira sözleşmesini inkar ise burada Kiraya verenin elinde onaylı yazılı kira sözleşmesi bulunması halinde İcra Mahkemesinde itirazın kaldırılması talebi mümkün görülmekte iken yazılı kira sözleşmesi bulunmaması halinde Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali davası açılarak kira ilişkisinin ortaya konması gerekecektir.

Eğer ki kiracı tarafından ödeme emrine itirazda sadece borca itiraz yapılmış ise bu durumda kira ilişkisinin varlığı kabul edilmiş sayılır. Bu durumda kira ilişkisinin varlığını ortaya koyma gereği bulunmaksızın Kiraya veren tarafından hızlı şekilde itirazın kaldırılması ve tahliye talepleri ile İcra Mahkemesine başvurma hakkı olacaktır.

Hukuki menfaatler bakımından hak kaybına uğramamak adına her somut olayın kendi şartları özelinde detaylı şekilde değerlendirilmesi gerektiği unutulmadan en uygun ve hızlı hukuki yol belirlenmelidir.

Ödeme Emri İle İhtar Edilen 30 Günlük Sürenin Önemi

Kiraya veren tarafından icra takibi yoluyla Kiracıya gönderilen ödeme emri ile borcun 30 gün içerisinde ödenmemesi halinde tahliye talepli dava açılacağı ihtarı yapılabilir. Bu ödeme emrinin Kiracıya tebliğ edildiği tarihten itibaren 7 gün içerisinde itiraz hakkı bulunduğu da bildirilir.

İİK madde 269/a ile Kiracı tarafından süresi dahilinde ödeme emrine itiraz edilmez ve ihtar edilen 30 günlük süre içerisinde borç ödenmez ise; Kiraya verenin 6 ay içerisinde itirazın kaldırılması ve tahliye talepli İcra Mahkemesine başvurma hakkı düzenlenmiştir.

Kiracı tarafından süresi dahilinde ödeme emrine itiraz edilir ise icra takibi durur. Kiraya verenin itirazın kaldırılması ve tahliye talebi ile İcra Mahkemesine başvurması mümkündür. Ancak her ne kadar ödeme emrine itiraz edildi ise de ödeme emri ile ihtar edilen 30 günlük süre dahilinde Kiracının ödeme yapma ihtimali devam etmektedir. Dolayısıyla 30 günlük ihtar süresi bitmeden itirazın kaldırılması ve tahliye talepli İcra Mahkemesine başvurulması halinde hak kaybı yaşanabilir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2023/8942 Esas 2024/267 Karar sayılı 11.01.2024 tarihli kararında;

" Ödeme emrinin tebliğinden itibaren yasal otuz günlük ödeme süresi dolmadan borçlunun temerrüde düştüğünden söz edilemez. Bu durum, kanunun açık hükmüne aykırı olup mahkemece resen nazara alınması gerekir.

O halde yasal 30 günlük ödeme süresi dolmadan icra mahkemesine yapılan başvuruda tahliye kararı verilemeyeceğinden tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken..." şeklinde aynen belirtildiği üzere ödeme emrine itiraz edilmiş ancak 30 günlük ihtar süresi dolmamış ise Kiracı temerrüde düşmüş sayılamayacağından, Kiraya veren tarafından itirazın kaldırılması ve tahliye talebi ile İcra Mahkemesine başvurulduğunda, Mahkemece itirazın kaldırılmasına karar verilmesi uygun ise de tahliye talebinin reddedilmesi gerektiği görüşü benimsenmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/8898 Esas 2016/67 Karar sayılı 18.01.2016 tarihli kararında;

" ...davalı tarafından 04/05/2015 tarihinde süresinde takibe itiraz edilmiştir. İhtarlı ödeme emrinde otuz günlük yasal ödeme süresi verilmiştir. Davacı tarafça tahliye istemli dava, İİK.'nun 269/1 ve TBK'nun 315.maddesi uyarınca, yasal 30 günlük süre beklenilmeden 27/05/2015 tarihinde açılmıştır. Ödeme emrinin tebliğinden itibaren yasal otuz günlük ödeme süresi beklenilmeden tahliye isteminde bulunulamaz. Bu durumda mahkemece tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye isteminin de kabulüne karar verilmesi doğru değildir. " aynen belirtildiği üzere Kiracı tarafından ödeme emrine itiraz edilmiş olsa dahi Kiraya verenin tahliye talep edebilmesi için ödeme emri ile ihtar edilen 30 günlük sürenin dolması beklenmelidir.