Kiracının Kira İlişkisini Devri

Kiracılık ilişkisi kurulduktan sonra, kiracı çeşitli sebeplerle bu ilişkiyi sona erdirmek isteyebilir. Ancak Türk Borçlar Kanunu uyarınca, kira sözleşmesinin feshi, önemli sebeplerin varlığıyla mümkündür. Özellikle işyeri kiralarında, taşınmaza yapılan yatırımlar kiracı açısından ciddi zararlara yol açabilir. Bu tür durumlarda, hem kiracının hem de kiraya verenin zarar görmemesi için en uygun hukuki çözüm kira sözleşmesinin devridir. İlgili düzenleme Türk Borçlar Kanunun 323. maddesinde yer almaktadır. Bu madde hükmü hem konut ve çatılı işyeri kiralarında hem de taşınır kiralarında uygulanır.

1. Kira İlişkisini Devir Şartları

2. Devreden Kiracının Sorumluluğunun Kapsamı

3. Devir Sözleşmesi

4. Kiraya Verenin Kira İlişkisinin Devrine Rıza Vermekten Kaçınması

5. Ticari İşletme Devri Halinde Kira Sözleşmesi

6. Sıkça Sorulan Sorular

   
   

Türk Borçlar Kanunu Madde 323

"Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur."

1. Kira İlişkisini Devir Şartları

• Geçerli Bir Kira İlişkisi Olması

• Kira İlişkisinin Devri Konusunda Tarafların Anlaşmış Olması

• Kiralayanın Onayı

2. Devreden Kiracının Sorumluluğunun Kapsamı

Kural, devreden kiracının tüm haklarını kaybetmesi ve tüm borçlarından kurtulmasıdır. Ancak işyeri kiralarında devreden kiracının belirli bir süre ile müteselsilen sorumlu olması öngörülmüştür. Bu süre maksimum iki yıldır. Kira sözleşmesinin süresi daha kısa ise bu süre ile sınırlı olarak sorumluluk devam edecektir.

3. Devir Sözleşmesi

Devreden kiracı ile devralacak olan yeni kiracı arasında bir devir sözleşmesi yapılabilir. Bu devir sözleşmesi kiraya verenin onayı ile geçerli hale gelecektir. Yine kiraya veren, devreden ve devralan kiracıların arasında yapılacak üç taraflı bir sözleşme ile de devir yapılması mümkündür. Her iki halde de kiraya verenin rızası devir sözleşmesinin geçerlilik şartıdır.

4. Kiraya Verenin Kira İlişkisinin Devrine Rıza Vermekten Kaçınması

Kiraya verenin kira ilişkisinin devrine yazılı rıza vermekten kaçınması halinde, kiracının bu hususta devrin geçerliliğinin tespiti talepli olarak dava açma hakkı bulunmaktadır. Yukarıda izah edildiği üzere, kiraya verenin işyeri kira sözleşmeleri bakımından haklı bir sebep olmaksızın rıza vermekten kaçınması mümkün değildir. Ancak kiraya veren taşınmazın kira sözleşmesine aykırı kullanılacağı, devralan kiracının kira bedelini ödeyecek maddi gücünün olmaması gibi sebeplerle rıza vermekten kaçınabilir. Bu halde Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılabilecektir.

5. Ticari İşletme Devri Halinde Kira Sözleşmesi

Kiralanan yerin bir işyeri olması ve tamamen üçüncü kişiye devredilecek olması durumunda ise ticari işletmenin devri söz konusu olacak ve bu halde Türk Ticaret Kanunun 11. maddesi 3. fıkrası uygulanacaktır. Devir sözleşmesinin duran malvarlığını, işletme değerini, kiracılık hakkını, ticaret unvanı ile diğer fikrî mülkiyet haklarını ve sürekli olarak işletmeye özgülenen malvarlığı unsurlarını içerdiği kabul olunur. Bu devir sözleşmesiyle ticari işletmeyi bir bütün hâlinde konu alan diğer sözleşmeler yazılı olarak yapılır, ticaret siciline tescil ve ilan edilir.

Ticari işletmenin devri halinde, kira ilişkisinin devrine kiraya verenin onayı aranmaz. Bu halde işletme devir sözleşmesi ile kiracılık hakkı da devralana geçmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kiracı, kira sözleşmesini başkasına devredebilir mi?

Türk Borçlar Kanunun 323. maddesi uyarınca, kira sözleşmesinin devri mümkündür.

2. İşyeri kiralarında mal sahibi devre onay vermek zorunda mı?

İşyeri kira sözleşmelerinde, mal sahibi geçerli bir sebep olmadıkça devre onay vermek zorundadır.

3. Kira sözleşmesi devredilince eski kiracının sorumluluğu sona erer mi?

Evet. İşyeri kiralarında istisna olmak üzere, devreden eski kiracının sorumluluğu sona erecektir.

4. Ev sahibi, yazılı onay vermeden devir geçerli olur mu?

Hayır. Kira sözleşmesinin devri, kiralayanın yazılı onayı ile geçerli olacaktır.

5. Kira sözleşmesi devri için noter onayı gerekir mi?

Hayır noter onayı gerekmemektedir. Ancak kiralayanın yazılı onay şartı vardır.

6. Aile konutu olan evin kira sözleşmesi devredilebilir mi?

Kiracının aile konutunun devrinin yapılabilmesi için, Türk Medeni Kanununun 194 üncü maddesinin 2 inci fıkrası gereğince, diğer eşin rızasına ihtiyaç duyulur.