Kiracının veya Kiralayanın Ölümü Halinde Kira Sözleşmesi

Kiracılık ilişkisinin devamı sırasında taraflardan birinin, Kiracı veya Kiralayanın ölümü halinde kira sözleşmesinin nasıl devam edeceği, Kiralayan tarafın tahliye hakkı olup olmadığı, ölüm halinde kira sözleşmesinin geçerliliği ve mirasçılarla kira sözleşmesinin devam edip etmeyeceği merak edilen sorular arasındadır. Bu makalemiz ile bu soruların ilgili mevzuat ve güncel Yargıtay içtihatları bakımından hukuki yanıtlarını vereceğiz.

1. Kiracının Ölümü

Türk Borçlar Kanunu Madde 333

Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.

Kiracının ölümü, Türk Borçlar Kanunu uyarınca kira sözleşmesini sona erdiren sebepler arasında sayılmıştır. Öncelikle kanun uyarınca kabul edilen esas, kira sözleşmesinin kiracının ölümü halinde devam edeceğidir.

Burada fesih hakkı kiracının mirasçılarına verilmiştir. Kiracının ölümü üzerine mirasçılar, kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptirler.

Eğer mirasçılar tarafından sözleşme feshedilmek istenmez ise bu halde kiracılık ilişkisi ve kira sözleşmesi devam edecektir.

Kiracının ölümü kendiliğinden kira sözleşmesinin sona ermesini sağlamaz.

Burada önemle belirtilmesi gereken bu hakkın kanun kapsamında yalnızca kiracının mirasçılarına tanındığıdır. Kiralayan tarafın bu maddeye dayanarak feshi hakkı bulunmamaktadır.

Ölüm halinde kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için "yasal fesih bildirim" sürelerine uymak gerekmektedir. Yasal fesih bildirim süreleri yine Türk Borçlar Kanunun 328 ile 330. maddelerinde düzenlenmektedir.

Kiracının mirasçıları eğer kira sözleşmesini kiracının ölümü sebebiyle feshetmek isterse, Kiralayana kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre 3 aylık ve 6 aylık fesih bildirim sürelerine uymak şartıyla bildirim yaparak kira sözleşmesini feshedebilecektir.

Kiralayan tarafın, kiracının ölümü ve kira sözleşmesinin feshedilmesi halinde tazminat talep etme hakkı bulunmamaktadır.

2. Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Bakımından

   
   

Türk Borçlar Kanunun yukarıda verilen 333. maddesi genel hükümler çerçevesinde düzenlenmiş olup konut ve çatılı işyerleri bakımından uygulanmayacaktır.

Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kiracının ölümü aynı kanunun 356. maddesi ile düzenlenmiştir. Bu hüküm ev ve işyeri kira sözleşmeleri için uygulanacaktır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ölen kiracının mirasçıları, külli halef sıfatları gereği kiracı olamazlar. Türk Borçlar Kanunun 356. maddesinde ayrı bir hüküm ile kiracının konut ve işyeri kiraları bakımından ölümünü düzenlediğinden, artık kiracının mirasçıları otomatik olarak kira sözleşmesinin tarafı olamayacaktır.

Türk Borçlar Kanunu Madde 356

"Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler."

İşyeri kiraları bakımından kanun gereği, ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları kira sözleşmesine ve kanun hükümlerine uydukları sürece kira sözleşmesi devam edecektir.

Yine aynı şekilde ölen kiracının birlikte oturduğu kişiler de bu maddeden yararlanacaktır. Yani kiracının mirasçıları, kiralanan konutta birlikte oturuyorlarsa bu halde kira sözleşmesinin tarafı haline geleceklerdir.

Ancak yasal mirasçılık sıfatı direk olarak kira sözleşmesine taraf olmayı gerektirmez.

Örneğin, ölen kiracının yalnız yaşaması halinde, oğlu mirasçısı olmasına rağmen kira sözleşmesinin tarafı olamaz. Çünkü birlikte oturma şartı sağlanmamıştır.

Burada kira sözleşmesinin yasal olarak devrinden söz edilebilecektir. Kiracının ölümü ile kira sözleşmesi devredilmiş olacaktır.

3. Kiralayanın Ölümü

Kiracılık ilişkisi kurulduktan sonra kiralayan tarafın ölümü halinde ise artık kira sözleşmesinin feshedilmesi mümkün değildir. Kira sözleşmesinin feshedilmesine ilişkin sebepler kanun tarafından sınırlandırılmıştır.

Kiralayan tarafın ölümü ise bu fesih sebeplerinden biri değildir.

Dolayısıyla Kiralayan mal sahibinin ölümü ile kira sözleşmesi sona ermeyecek, kiracılık ilişkisi devam edecektir.

 Mirasçılar, sözleşmenin tarafı olarak kiraya verenin yerine geçeceklerdir.

Kira sözleşmesini aynı şartlarla devam ettirebilirler. Kiralayanın ölümü halinde, kira sözleşmesi kiracı aleyhine değiştirilemez.

Yargıtay kararlarına göre de aynı yönde, kiraya verenin ölümü kira sözleşmesini sona erdirmez ve mirasçılar, kira sözleşmesinin tarafı olarak hak ve yükümlülükleri devralırlar.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/3917 Esas, 2017/12984 Karar ve 16.10.2017 tarihli

"Bilindiği üzere kiraya verenin ölümü ile kiracılık ilişkisi sona ermez. Halefiyet ilkesi gereğince kiracı ile mirasçılar arasında devam eder. 4721 sayılı TMK’nın 640. maddesi gereği mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti hükümleri söz konusudur."

4. Kiralayanın Ölümü Halinde Kiracının Tahliyesi

   
   

Kiralayanın ölümü ve kiralayanın mirasçılarının kira sözleşmesini devralması halinde sözleşmeye bağlı hak ve borçların mirasçılara geçeceğini belirtmiştik.

Yine burada kira sözleşmesinin mirasçılara devri ile mirasçıların tamamının sözleşmeye taraf olması söz konusu olacaktır.

Kiralayanın ölümü hali tahliye sebepleri arasında sayılmamıştır.

Eğer kiralayanın mirasçıları konut ve çatılı işyerleri, yani ev ve işyeri kira sözleşmeleri bakımından tahliye talebinde bulunacaklarsa bu halde kanunda sınırlı hallerden birine dayanmak zorundadırlar.

Kiralayanın ölümü bir tahliye sebebi değildir. Ancak mirasçıların ihtiyacı sebebiyle tahliye hakkı devam etmektedir. Kiralayanın mirasçıları, ihtiyaç sebebiyle tahliye taleplerini dava açarak ispat ettikleri takdirde kiracının tahliyesini gerçekleştirebileceklerdir. Yine taşınmazın iki haklı ihtar sebebiyle tahliyesi ve kanunda sayılan diğer tahliye sebepleri burada da geçerli olacaktır.

5. Sıkça Sorulan Sorular

• Kiracı ölürse kira sözleşmesi ne olur?

  Kiracının ölümü ile kira sözleşmesi sonlanmayacak, kiracı feshetmedikçe sözleşme devam edecektir.

  
  

• Ev sahibi ölürse kiracı evden çıkar mı?

  Hayır. Kiralayan ev sahibinin ölümü halinde kira sözleşmesi, kiralayanın mirasçıları ile kiracı arasında devam edecektir.

  
  

• Kiraya verenin ölümü halinde kira sözleşmesi geçerli mi?

  Evet. Kirayan verenin ölümü halinde kira sözleşmesi geçerliliğini yitirmeyecektir.

  
  

• Kiracının ölümü durumunda tahliye nasıl olur?

  Kiracının ölümü ile kira sözleşmesi, kiracının mirasçıları tarafından feshedilmedikçe devam edeceğinden kiralayanın, kiracının ölümü nedeniyle tahliye hakkı yoktur.

  
  

• Kira sözleşmesi mirasçılara geçer mi?

  Evet. Kiralayan ve kiracının ölümü bakımından kanununda, kira sözleşmesinin devri bakımından farklı düzenlemeler yapılmıştır. Kiracının ölümü halinde ev ve işyeri kiralarında birlikte oturanlar ve ortaklar bakımından kira sözleşmesi devam etmekte olup Kiralayanın ölümü halinde kira sözleşmesindeki hak ve borçlar mirasçılarına geçecektir.