Aidat Borcunun Ödenmemesi Sebebiyle Tahliye

Aidat borcu, kiralananın kullanımına ilişkin yan gider niteliğindedir.

Yan gider ise kiralananın kullanımı ile ilgili olarak yapılan harcamalardır.

Yan gidere örnek olarak; merkezi ısınma, merkezi sıcak su, güvenlik, asansör bakım ve tamir giderleri dahil edilebilir.

Yan gider olarak değerlendirilemeyecek giderlere ise tamamen kiracının kullanımında olan elektrik, su, internet gibi giderler örnek gösterilebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 22 yine bu hususta ortak giderlere ilişkin düzenlemeler içermektedir.

Aidat Borcunun Ödenmemesi Tahliye Sebebi Midir?

Kiracının, kiralananın kullanımına ilişkin yan giderleri ödememesi, TBK m. 315 uyarınca temerrüt oluşturur. Buna göre Kiralayan, aidat borcunun veya diğer giderlerin ödenmemesi halinde, Kiracıya bir bildirim yapmak zorundadır.

Bu bildirim ile Kiracıya kira sözleşmesinin feshedileceği bildirilir. Kiracının aidat borcunun bulunması Türk Borçlar Kanununca kiracının temerrüdü anlamına geleceğinden tahliye sebebidir.

Kiracının temerrüdü

MADDE 315 "Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar."

Ancak yine bu maddeye dayanılarak, kanunda belirtilen sürelerle bildirimlerin yapılması ve tahliye kararı alınması için mahkemeye başvurmak ve tahliye davası açılması gerekmektedir. Başvurulabilecek bir diğer yol da aidata ilişkin borçların icra takibine konu edilmesi ve tahliye talepli bir icra takibi başlatılmasıdır.

Yerleşik Yargıtay Kararları ile de yan giderlerin ödenmemesi halinde, temerrüdün gerçekleşeceği ve bu sebeple Kiralayan tarafından kira sözleşmesinin feshedilebileceğine hükmedilmektedir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2024/1119 Esas ve 2024/4149 Karar sayılı kararında;

"6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 314. maddesi; “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” Aynı kanunun 315. maddesi, “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” hükmünü içermektedir. Somut olayda, taraflar arasında 01.09.2020 tarihli ve 01.01.2021 tarihinden itibaren 31.12.2022 tarihine kadar 2 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 9.4.2 maddesinde “Elektrik ve su kullanımı için Kiracı tarafından ödenecek bedel, kullanım ayına ilişkin elektriğin ve suyun geçerli ticari tarifeden bedeli üzerine %10 altyapı tesis maliyet payı ilavesi esas alınarak hesaplanacaktır.” 9.4.6. maddesinde; “Elektrik ve su bedellerinin ödenmemesi durumu, kira bedellerinin ödenmemesindeki gibi ayrıca fesih ve tahliye nedenidir.” düzenlemesi yer almaktadır. İcra takibinin incelenmesinde; Yalova İcra Müdürlüğünün 2022/7715 E. sayılı dosyası ile toplam 171.336 ,00 TL kira alacağı yanında, 24.882,80 TL ortak gider katılım payı alacağı, 10.469,32 TL elektrik alt yapı servis ve hizmet bedeli alacağı, 2.258,83 TL su kullanım bedeli alacağı, 106.949,26 TL elektrik tüketim yansıtma bedeli alacağının tahsilinin talep edildiği, örnek 13 ödeme emrinin borçluya 06.07.2022 tarihinde tebliğ edildiği, borçlunun ödeme emrine itiraz etmediği, 30 günlük ödeme süresi içinde 03.08.2022 tarihinde icra dosyasına 172.000,00 TL ödeme yaptığı, TBK'nın 314 ve TBK'nın 315. maddesi gereğince ödemekle yükümlü olduğu yan giderleri ödemediği için temerrüt olgusunun gerçekleştiği görülmüştür."

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2017/3731 Esas ve 2017/12158 Karar sayılı kararında;

“Davacı alacaklı tarafından davalı borçlu aleyhine kira alacağı ve tahliye istemli olarak başlatılan icra takibine davalı borçlunun itirazı üzerine davacı icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuş mahkemece yakıt parasının muayyen olmadığı, kiracının yakıt parasının belirli olmaması nedeniyle borca itiraz ettiği, bu nedenle yakıt giderinin tespitinin yargılamayı gerektirdiği ve kira alacağından sayılamayacağı, dolayısıyla temerrütün gerçekleşmediği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş karar davacı alacaklı tarafından temyiz edilmiştir…. Türk Borçlar Kanunu’nun 314 ve 315.maddelerinde, kullanıma bağlı olarak, kira bedeli veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmeyen kiracının temerrütü düzenlenmiştir. Sadece kira borcunu değil yan gideri de ödemeyen kiracının temerrütü sebebiyle kiralayan alacaklı tarafından akdin feshi istenebilir. Takip dayanağı kira sözleşmesinin 2. maddesinde; kiralanan yerin su, elektrik, hava gazı, yakıt masrafları ve kapıcı parasının kiracıya ait olduğu kararlaştırılmış olup kiralanan taşınmazın bulunduğu apartman yönetimince kiralanan taşınmaza ait ortak işletme giderleri avans payının 250,00 TL olduğu açık olarak belirlenmiştir. Yan gider maktu olup kiraya veren tarafından ödenmiştir. Uyuşmazlıkta yargılamayı gerektirir bir husus bulunmamaktadır. Bu durumda mahkemece, işin esası incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” hükmüne yer verilmiştir.