Kira Uyarlama Davalarına İlişkin Güncel Yargıtay Kararı 2025

Türk Borçlar Kanunun 344 ve devamı maddeleri uyarınca, 5 yılı tamamlamış kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti davası açılabilecektir.

5 yıldan önce açılan kira tespit davaları, mahkemelerce 344 uyarınca, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenmekteydi.

Ancak TBK 344 uyarınca emsal, hakkaniyet ve güncel kira bedelleri uyarınca yeni bir kira bedeli belirlenmesi, 5 yılı doldurmamış kira sözleşmeleri bakımından geçerli olmamaktaydı.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi 2023/845 E., 2023/536 K. sayılı ilamıyla kira parasının uyarlanması talebiyle her zaman kira parasının uyarlanabileceğine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararı verilmiştir.

2023 tarihli bu karara dayanılarak, 5 yılı dolmayan kira sözleşmeleri bakımından da kira uyarlama davaları açılarak kira bedelinin aynen TBK 344 maddesinde belirlendiği gibi güncel ve emsal kira bedellerine göre tespitinin yapılabileceği şeklinde yorum yapılmaktaydı.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024/1083 Esas ve 2025/1439 Karar sayılı 10.03.2025 tarihli güncel kararı ile; "kira uyarlama davalarında Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi arasında, ekonomik sebeplere bağlı kira uyarlama davası açılıp açılamayacağına ilişkin uyuşmazlık bulunduğunu belirterek, uyuşmazlığın giderilmesi" talebi üzerine tekrar içtihat oluşturulmuştur.

"Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde; 6098 sayılı Kanun'un 344. maddesinde düzenlenen kira bedelinin belirlenmesi ( tespiti ) davası sebepleri ile bu davada uygulanacak ilkelerin, aynı Kanunun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması davasının sebep ve konusunu oluşturmayacağı, 138. madde düzenlemesindeki diğer sebeplerin ve şartların oluşması halinde ise her zaman uyarlama davası açılmasının mümkün olduğuna , Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Dairesince verilen kesin nitelikteki kararlar arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine,"

Yine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından verilen 2023/2580 Esas ve 2024/792 Karar sayılı ve 27.02.2024 tarihli karar ile genel uygulama hükmü olan TBK 138 gereğince uyarlama davalarının açılamayacağı, bu halde TBK 344'ün uygulanması gerekeceği yönünde görüş belirtilmiştir.

"Kira sözleşmesinde 6098 sayılı TBK öncesinde 818 sayılı Borçlar Kanunun kira hükümleriyle 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun temel mevzuat olarak uygulanmıştır. Yeni TBK 'da bu her iki kanun tek metin olarak birleştirilerek önceki dönemdeki Yargıtay içtihatlarının bir kısmı kanun metni haline getirilmiştir. TBK düzenlemesinde konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesinin sürekli borç doğuran sözleşme olma niteliği dikkate alınarak mevcut koşulların daha sonradan taraflardan biri aleyhine edimin ifasını güçleştirecek şekilde değişmesi halinde kira bedelinin değişen koşullara göre tespiti ile uyarlanmasında esas belirleyici unsur olan kısa süreli , uzun süreli ve belirsiz süreli kiralama ayrım kaldırılarak ilk yıl sonrasındaki yenilenen kira dönemlerinde taraflar arasında geçerli olacak kiranın belirlenmesinin usulü TBK m.345, esası ise TBK m.344 ile düzenlenmiştir. TBK 'nun 344/1 maddesinde ilk yıl sonrası dört kira dönemi için sözleşme taraflarının yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı ve bu kuralın bir yıl ve bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerine de uygulanacağı düzenlenmiştir. Taraflarca kira artış oranına ilişkin bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin ise hakim tarafından ortalama TÜFE değişim oranı , kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği hüküm altına alınmıştır. Bu düzenlemeyle artık ilk yıl sonrası yeni dönem kiraların belirlenmesinde kısa süreli kiralarda " tespit davası ", üç ve daha uzun süreli kiralar içinse "uyarlama" davasının açılması gerektiğine ilişkin Yargıtay İçtihatlarının uygulama kabiliyeti kalmamıştır. Kira sözleşme süresinin kısa veya uzun süreli veya belirsiz süreli olmasının bu yeni düzenlemeye (TBK hükümlerine) göre kira belirlemesinde aralarında bir fark kalmamış olup sözleşmenin kurulması sonrasında ekonomik faktörlerdeki olumlu veya olumsuz değişiklikler ile rayiç kira artışları ve kiralananın durumuna ilişkin müspet veya menfi değişimlerin açılacak kira belirleme talepli davada değerlendirileceği TBK m.344 düzenlemesinde belirtilmiştir. Bu hüküm özel bir uyarlama hükmü niteliğinde olup yeni dönemde fiyat artışlarına bağlı enflasyon, fiyat endeksindeki artışlar, paranın satın alma gücünde meydana gelen değişimleri de kapsamına aldığından bu sebeplerin varlığı halinde kiranın belirlenmesinde genel uyarlama hükmü olan TBK m. 138 değil daha özel bir düzenleme olan 344 üncü maddesinin uygulanması gerekir."

Sonuç

Yargıtay'ın 2024 ve 2025 tarihli güncel kararları göz önüne alındığında TBK 138. maddesinin bu yönde TBK 344. maddesinin özel hüküm niteliğinde olduğuna hükmedilmiştir. 5 yılını doldurmayan kira sözleşmeleri bakımından, Yargıtay güncel kararları TBK m.138'e dayanılarak uyarlama davalarının açılamayacağı yönündedir.