Yeni Malik ve İhtiyaç Sebebiyle Tahliye
- Özlem Uzun Akdoğan
- 5 gün önce
- 4 dakikada okunur
Güncelleme tarihi: 9 saat önce
Kira sözleşmeleri, taşınmazların kiracıya kullanım hakkı sağlamasının yanı sıra, tarafları çeşitli hukuki yükümlülüklere tabi kılan sözleşmelerdir.
Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre, taşınmazın mülkiyetinin değişmesi, kira sözleşmesinin de devri anlamına gelir.
Yani, taşınmaz satıldığında, taşınmazı satın alan yeni malik, eski malikin yükümlülüklerini ve kira sözleşmesini devralır. Kiracının ise sözleşme süresince, sözleşmedeki şartlarla kiralananı kullanım hakkı devam eder.
Kira Sözleşmesinin Devri
Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi, taşınmaz malikinin değişmesi durumunda, kira sözleşmesinin otomatik olarak yeni malike geçtiğini düzenler.
Türk Borçlar Kanunu Madde 310
Kiralananın el değiştirmesi
"Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır."
Kanun bendinde yer alan "herhangi bir sebeple" ifadesinden anlaşılması gereken kiralananın devir yönteminin önemli olmadığıdır. Kiralanan taşınmaz, satış, miras, bağışlanma gibi şekillerde devredilmiş olabilir. Tüm bu hallerde ilgili madde düzenlemesi yeni malik bakımından geçerli olacaktır.
Ancak, bu değişiklik tek taraflı olarak kira sözleşmesinde değişiklik yapma yetkisi vermez. Yani, yeni malik, mevcut kira bedelini artırmak, kira süresini kısaltmak veya ek yükümlülükler getirmek gibi bir hakka sahip değildir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracının hakları korunmaktadır. Kira sözleşmesinin süresi devam ettiği sürece, kiracı aynı şartlarla taşınmazı kullanmaya devam eder.
Kanunda tahliye sebepleri sınırlı olarak sayılmıştır. Kanunda sayılan tahliye sebepleri hariç olmak üzere, yeni malik yalnızca taşınmazı devraldığı iddiası ile kira sözleşmesi kapsamındaki yükümlülüklerden kurtulamamaktadır.
Yeni Malikin Yükümlülükleri ve Kiracının Hakları
Yeni malik, kira sözleşmesinin devralınmasıyla birlikte eski malikin yerine geçer ve onun yerine bu sözleşmeye taraf olur. Bu, kiracının haklarının korunmasını sağlar.
Yeni malik, taşınmazı kiracının kullanımına uygun şekilde sunmakla yükümlüdür ve bakım ile onarım gerekliliklerini yerine getirmek zorundadır.
Ancak, yeni malik eski malikin sorumluluklarını devralmaz. Örneğin, eski malik kiracıyı yanıltıcı bir şekilde taşınmazı kiraya vermişse, bu durumdan eski malik sorumludur. Yeni malik, taşınmazın bakımından sorumlu olur, ancak eski malikin dönemindeki borçlar ona devredilmez.
Kiracının Hakları ve Hukuki Güvenceler
Kira sözleşmesinin devriyle birlikte, kiracılar bazı önemli hukuki güvencelere sahip olur.
Öncelikle, TBK 310. maddesi gereğince, kiracının mevcut sözleşme süresi boyunca taşınmazı kullanma hakkı devam eder. Yeni malik, kira bedelinde değişiklik yapamaz.
Ancak, kira artışı ancak sözleşme yenilenmesi sırasında yapılabilir.
Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Hakkı
Yeni malikin taşınmazı devralmasıyla birlikte, kira sözleşmesinin de devredildiğini belirtmiştik. Ancak bu, otomatik olarak yeni malikin kiracıyı tahliye etme hakkına sahip olduğu anlamına gelmez.
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, yeni malikin tahliye talep edebilmesi için belirli şartlar öngörmektedir.
Türk Borçlar Kanunu Madde 351
Yeni malikin gereksinimi
"Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir."
Dava Açma Süreleri
Yeni malik, taşınmazı kendisi veya birinci dereceden yakınları için kullanmak üzere tahliye talebinde bulunabilecektir.
Bu durumda, taşınmazı devraldıktan sonraki bir ay içinde kiracıya yazılı ihtar göndermeli ve ardından altı ay sonra tahliye davası açmalıdır.
Altı aylık süre beklenmeksizin, ihtarnameden hemen sonra dava açılırsa dava usulden reddedilecektir. Kiracıya 6 aylık sürenin verilmesi zorunludur.
Yeni malik açtığı bu tahliye davasında mahkemede ihtiyacı ispatlamak zorundadır. İhtiyacın ispatlanması amacıyla tanık dinletilebilir, mahkemenin takdiri ile keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılabilir.
Yeni malikin ihtiyacının samimi olması, devamlılık arz etmesi, gerçek olması gerekmektedir. İhtiyacın yargılama sırasında devam etmesi gerekli olup henüz doğmamış, gerçekleşmesi uzun süreye bağlı olan tahliye gerekçelerine dayanılarak kiracının tahliyesi talep edilemez. Mahkemece bu sebepler her somut olaya göre ayrı ayrı değerlendirilecektir.
Eğer yeni malik, tahliye hakkını kötüye kullanır ve taşınmazı kiracıyı tahliye ettikten sonra başka birine kiraya verirse, kiracı bu durumda Türk Borçlar Kanunun 355. maddesi uyarınca tazminat davası açabilir.
Görevli ve Yetkili Mahkemeler
Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle açacağı tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkemeler ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleri olacaktır. Ancak tahliye davalarında, taşınmazın aynına ilişkin olmadığından kesin yetki kuralı yoktur.
Konu Başlığı | Açıklama |
Dayanak Kanun | Türk Borçlar Kanunu (TBK) |
İlgili Maddeler | TBK m. 310 (Kira sözleşmesinin devri), TBK m. 351 (Yeni malikin tahliye hakkı), TBK m. 355 (Kötü niyetli tahliye ve tazminat) |
Mülkiyetin Değişmesi | Taşınmazın satış, bağış, miras gibi yollarla el değiştirmesi kira sözleşmesini sona erdirmez; sözleşme yeni malike geçer. |
Yeni Malikin Hakları | - Gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilir (TBK m. 351) - Kira süresi sonunda dava yoluyla tahliye talep edebilir |
Yeni Malikin Yükümlülükleri | - Kiracının kullanım hakkına saygı göstermek - Mevcut kira şartlarını aynen devam ettirmek - Bakım ve onarım yükümlülüğü |
Kiracının Hakları | - Kira sözleşmesi süresince aynı şartlarla kullanım hakkı - Haksız tahliye durumunda tazminat talep etme hakkı (TBK m. 355) |
Tahliye Şartları (Yeni Malik) | - Taşınmaz edinildikten sonra 1 ay içinde ihtar - 6 ay sonra tahliye davası - İhtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olması gereklidir |
Görevli Mahkeme | Sulh Hukuk Mahkemesi |
Yetkili Mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetki yoktur) |
Yeni Sözleşme Gerekir mi? | Hayır, TBK m. 310 gereği mevcut sözleşme yeni malik ile aynen devam eder. |
Sonuç
Kira sözleşmesinin devri ile kiracıların haklarının da korunması son derece önemlidir. Yeni malik, devraldığı taşınmazda kira sözleşmesinin şartlarına uymak zorundadır. Uygulamada yeni malik ile kiracı arasında devir sonrası yeni kira sözleşmesi imzalandığı görülmektedir. Ancak Borçlar Kanunun ilgili hükmü gereğince yeni bir sözleşme imzalanması gereksiz olup kira sözleşmesi yeni malik ile de devam edecektir.
