Yargıtay Kararı: Kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatları yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı bulunmaktadır.

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2025/3082

Karar Numarası: 2026/235

Karar Tarihi: 20.01.2026

SAYISI : 2021/3150 E., 2025/87 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Büyükçekmece 4. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2018/650 E., 2021/449 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkil ile davalıların murisi arasında 15.07.2013 tarihinde kira sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkilinin daha önce de fırın olarak işletilen iş yerine yeni ekipmanlar alındığını ve iş yerinin güzelleşmesi ve gelişmesi için bir çok faaliyet ve çalışmada bulunduğunu, davalılar tarafından bildirim sürelerine uyulmadan ve tazminatsız olarak müvekkilinin tahliye edildiğini, bu esnada müvekkili tarafından alınan birçok ekipmanla birlikte fırına el konulduğunu, davalıların haksız feshi nedeniyle müvekkilinin gelir kaybına uğradığını ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, kira sözleşmesinin gereği gibi ifa edilmemesinden kaynaklanan zararı için şimdilik 1.000,00 TL ile araç, gereç ve zorunlu giderler ile kiralanana yapılan masraflar neticesinde taşınmazda meydana gelen değer artışı için şimdilik 1.000,00 TL’nin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili; fırının kira sözleşmesinde belirtttiği gibi çalışır şekilde kiracıya teslim edildiğini, kiracının yaptığı bazı değişiklikler için 3 ay kira bedeli alınmadığını, davacı hakkında başlatılan icra takibi sonucunda bazı eşyalarının haczedildiğini, bunun üzerine davacının iş yerini bırakmak istediğini söylediğini, bu nedenle bir kısım eşyaların davacıdan satın alınarak bedelinin ödendiğini, haczedilen yuvarlama, kesme makinesi ve jeneratörün takip dosyasında açık arttırma usulü ile yerinde satışının yapıldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 15.07.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğu, kiralananın ekmek fırını olarak kullanıldığı, kira ilişkisinin devamı sırasında kiraya verenin vefatı üzerine kiraya verenin mirasçıları davalılar ile davacı arasında kira ilişkisinin devam ettiği, dava konusu taşınmazın dava tarihinden önce tahliye edildiği hususunda ihtilaf bulunmadığını, dava konusu edilen makine ve ekipmanlara davacının borçlu olduğu icra dosyası ile haciz konulduğu ve cebri icra yolu ile alacaklıya satıldığı, dava konusu edilen makine ve ekipmanların davalılara bırakılmadığı, davacı tarafın talebinin haksız olduğu, taşınmaza yapılan zorunlu ve faydalı imalatlar karşılığında davalılarca davacıya 9.800,00 TL ödendiği, tanık beyanları ile davacı asilin beyanlarının bu ödemeyi doğruladığı, davacı asil tarafından 9.800,00 TL ödemenin depozito iadesi olduğu beyan edilmiş ise de, davacının depozito alacağı olduğuna ilişkin delil bulunmadığı, dava konusu taşınmazın tahliye edilmesinde davalıların kusurunun tespit edilemediği, dava konusu taşınmazda haciz işlemi yapılmasına davacının kendi kusuru ve borçlarının sebep verdiği, taşınmazın tahliyesine davacı kendisi sebep verdiğinden meydana gelen zarar ve mahrum kalınan kârın tazmininin talep edilemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; davalıların kira sözleşmesini feshettiğine dair yazılı beyanı ya da fesih talepli hukuki işleminin bulunmadığı, böylelikle davalıların kira sözleşmesini haksız olarak feshettiği iddiasının ispatlanamadığı, bu nedenle talep edilen tazminat talebinin haksız olduğu, bir adet hamur kesme makinesi, bir adet hamur çevirme makinesi, bir adet honda marka jenaratörün icraen satıldığı, böylelikle davacının bu taleplerinin haksız olduğu, davalıların sütlük, raf, derin dondurucu, soğuk su dolabı ve un eleğinin taraflarca anlaşılarak davacıdan satın alındığını ispatlandığı, böylelikle davacının derin dondurucu, su soğutucusu ve no frost buzdolabı talebinin haklı olmadığının anlaşıldığı, davacının zorunlu ve faydalı imalatlar talebi yönünden, mermer masa ve ekmek rafının sökülüp götürülebilecek malzemelerden olduğu, diğer taleplerin de zorunlu ve faydalı masraflar olmadığı, dosya kapsamından da yapılan masrafların kiradan düşüldüğü ve tahliye sırasında da kiraya verenin kiracıya ödeme yaptığının anlaşıldığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; davalıların yaptığı ödemenin depozito bedelinin iadesine ilişkin olduğunu, yargılama sırasında masraflar hakkında ileri sürülen iddiaların hem maddi hem de hukuki olarak yeterince incelenmediğini, müvekkilinin haksız bir şekilde davalıların baskısı altında süresinden önce tazminatsız bir şekilde tahliye edildiği gibi işletme için gerçekleştirdiği zorunlu ve yararlı imalat masraf kalemlerinin ödendiğinin ispat edilmediğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin haksız feshi nedeniyle kazanç kaybı, kiralanana yapılan zorunlu ve faydalı imalat giderleri ile kiralananda kalan eşya ve makinelerin bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

1.Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulanmasına, davacının kiralanandan rızası dışında zorla tahliye edildiğini ve dava konusu edilen makinelerine davalıların el koyduğunu ispatlayamadığının anlaşılmasına göre, davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2. Kural olarak kiracı, akdi ilişkinin devamı sırasında kiralananda yaptığı değer arttırıcı masraf ve harcamalarını, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 526. ve devamı maddelerinde düzenlenen vekâletsiz işgörme hükümlerine göre kiraya verenden talep etme hakkına sahiptir.

Sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı sürece; kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden, yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı bulunmaktadır. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı imalatları kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalatlar için sebepsiz zenginleşilen oranda ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu, zorunlu ve faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.

Somut olayda; Mahkemece alınan bilirkişi raporunda, davacı kiracı tarafından kiralanana yapılan imalatlar, alçıpan duvar (boya dahil), bodrum kata inen merdiven üzerine yapılan trapez saç kaplama, pimapen doğrama, mermer masa, ekmek rafı olarak belirlenmiş, söz konusu imalatların dava tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedelleri toplamı 9.040,00 TL olarak hesaplanmıştır. Davalı kiraya verenler, davacı kiracı tarafından yapılan imalatlar karşılığında 3 ay kira bedeli alınmadığını savunmuş ise de, savunmaları doğrultusunda bir delil sunmamış, iddialarını ispatlayamamışlardır.

Bu durumda İlk Derece Mahkemesince; bilirkişi heyetinden, davacı kiracı tarafından yapılan imalatların hangilerinin faydalı ve zorunlu, hangilerinin lüks imalatlar olduğunun belirlenmesi, buna göre sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu nitelikteki masrafların yapıldıkları tarih itibariyle (bu tarih tespit edilemediği takdirde sözleşme tarihinde yapılmış olduğu kabul edilerek) değerini belirleyerek bu tutardan yıpranma payı düşülmek suretiyle davacının talep edebileceği tutarı belirleyen rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

1. Davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,

2.Davacı vekili tarafından temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

3.İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 20.01.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi