Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Geçerlilik Şartları ve İcra Yoluyla Tahliye Süreci

1. Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi kiracının belirlenen tarihte taşınmazı boşaltmayı ve teslim etmeyi kabul ve taahhüt ettiği yazılı bir belgedir.

Türk Borçlar Kanununda konut ve çatılı işyerleri bakımından tahliye sebepleri sayılmıştır. Tahliye sebepleri kanunda sayılanlarla sınırlıdır. Tahliye taahhütnamesi verilmesi bu kapsamda kanun koyucu tarafından geçerli bir tahliye sebebi olarak kabul edilmiştir.

Dolayısıyla usule uygun düzenlenmiş ve geçerlilik şartlarını haiz bir tahliye taahhütnamesi ile kiracının taşınmazdan tahliyesini talep etmek mümkündür.

İlgili düzenleme Türk Borçlar Kanunun 352. maddesi kapsamındadır:

 

Türk Borçlar Kanunu Madde 352/1

 “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

 

2. Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları

Yazılı tahliye taahhüdünün geçerliliğinin bazı şartları bulunmaktadır. Aksi takdirde, bu unsurları taşımayan tahliye taahhüdüne dayanarak kiralayan tarafından tahliye talep edilemez.

• Tahliye Taahhüdünün Yazılı Olması

Türk Borçlar Kanunu uyarınca taraflar arasındaki kira sözleşmelerinde geçerlilik için yazılı olma şartı bulunmamaktadır. Taraflar arasında sözlü olarak kurulan kira sözleşmeleri de geçerli kabul edilmektedir. Dolayısıyla, kira sözleşmesinin geçerliliği herhangi bir şekle bağlı değildir.

Ancak tahliye taahhütnamelerinde Türk Borçlar Kanunun 352. maddesi uyarınca geçerlilik yazılı olma şartına bağlanmıştır. Dolayısıyla, tahliye taahhüdünün geçerli olması için yazılı şekilde yapılması zorunludur.

Sözlü tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracının tahliyesi talep edilemez.

 

• Tahliye Tarihinin Belirtilmiş Olması

Türk Borçlar Kanunun 352. maddesi hükmünde açıkça, yazılı tahliye taahhüdünün belirli bir tarihi içermesi gerektiği öngörülmektedir. Belirli bir tarih içermekten kasıt tahliye tarihinin gün, ay, yıl olarak açık ve net bir tarihte olması ve kiracının bu tarihte taşınmazı tahliyeyi taahhüt etmesi anlaşılmalıdır.

Tahliye taahhütnamesi belirli ve açık bir tahliye tarihi içermelidir. Taahhütname tarihinin muğlak ve açık olmayan ifadelerle yazılması, taahhütnamenin geçersizliğine yol açacaktır. 

• Kiralananın Tesliminden Sonra Düzenlenmesi Şartı

Kanun koyucu yazılı tahliye taahhüdünün geçerliliğini açıkça kiralananın teslim edilmiş olmasına bağlı kılmıştır. Yine Türk Borçlar Kanunu madde 352 uyarınca, ancak kiralanan teslim edildikten sonra verilen tahliye taahhüdü geçerlidir.

Burada kanun koyucu tarafından düzenlenmek ve korunmak istenen kiracının baskı altında kalmaksızın tahliyeyi taahhüt etmesidir.

Kira sözleşmesi ile aynı gün düzenlenen taahhütnameler irade sakatlığı sebebiyle geçersiz kabul edilecektir.

Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Yargıtay kararları da bu yöndedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/6975 Esas ve 2021/1108 Karar sayılı 28.9.2021 tarih

“TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür.”

• Tahliye taahhüdü, bizzat kiracı veya temsilci tarafından verilmiş olmalıdır

Taahhütnamenin geçerliliğinin bir diğer şartı da kiracının bizzat imzasının bulunmasıdır. Kiracının birden fazla olması halinde her kiracının taahhütnamede imzasının olması halinde geçerlilik sağlanacaktır.

• Tahliye taahhüdü serbest iradeyle verilmelidir.

Kiracının baskı altında kalmaksızın, serbest iradesi ile tahliyeyi taahhüt etmesi gerekmektedir. Aksi halde kiracı tarafından taahhütnamenin geçersizliği öne sürülebilecektir.

3. Kiracının Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi İle Tahliyesi

Kiracı taahhüt ettiği tahliye tarihinde kiralananı boşaltmaması halinde kiraya veren taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde icra takibi yoluyla tahliye isteyebilir.

Bir aylık süre geçtikten sonra taahhütnameye dayanarak taşınmazın tahliyesini talep etme hakkı ortadan kalkacaktır.

Dolayısıyla taahhütname tarihine riayet edilerek icra takibinin başlatılması gerekmektedir.

Bu tahliye emri uygulamada Örnek No 14 olarak düzenlenmektedir.

Kiralayan tarafça icra müdürlüğüne başvurularak usule uygun hazırlanmış takip talebinin sunulması ve kiracıya icra emrinin tebliğ edilmesi gerekmektedir.