İşyeri Kira Sözleşmelerinin Devri

Kira sözleşmeleri, işyeri devri hususunda önem arz etmektedir. Kiracının işyerinin devamlılığını sağlaması için kira sözleşmesini belirli şartlar dahilinde üçüncü kişiye devretme hakkı bulunmaktadır. Bu yazıda, işyeri kira sözleşmelerinin devri, Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde, uygulama ve Yargıtay içtihatları ışığında ele alınmaktadır.

İşyeri Kira Sözleşmelerinin Devri Nedir?

İşyeri kira sözleşmesinin devri mevcut, kira sözleşmesi devam eden kiracının, kira sözleşmesinden doğan tüm hak ve borçlarının üçüncü bir kişiye devredilmesidir. Devir işlemiyle birlikte devralan, kira sözleşmesinin yeni tarafı haline gelmektedir. Devreden kiracı ise kural olarak sözleşmenin tarafı olmaktan çıkacaktır. Kira sözleşmesinin devri Türk Borçlar Kanununda düzenlenmektedir.

İşyeri Kira Sözleşmesinin Devrinin Hukuki Dayanağı

İşyeri kira sözleşmelerinin devrine ilişkin temel düzenleme " Kira İlişkinin Devri" başlıklı Türk Borçlar Kanunu m. 323’te yer almaktadır:

"Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur."

Hükme göre;

• Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kira sözleşmesini devredemez.

• Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

• Kiraya verenin rızasıyla gerçekleşen devirlerde, devreden kiracı en fazla iki yıl süreyle devralan ile birlikte müteselsil sorumludur.

  
  

Yukarıda verilen ilgili madde ile kanun koyucu, kiraya verenin menfaatlerini korurken, ticari hayatın gereklerine uygun bir denge kurmayı amaçlamıştır.

İşyeri Kira Sözleşmesinin Devri Nasıl Yapılır?

İşyeri kira sözleşmesinin devri belirli şekil şartlarına tabidir.

Kiracı ile devralan arasında yazılı bir devir sözleşmesi yapılmalıdır. Kiraya verenin devir işlemine ilişkin yazılı onayı alınmalıdır. Devir işlemi sonrasında kira sözleşmesinin süresi, bedeli ve diğer hükümleri aynen geçerliliğini korur. Devirle birlikte devralan kiracı, sözleşmeden doğan tüm hak ve borçlardan sorumlu hale gelir.

Kiraya Verenin Yazılı Rızası ve Haklı Sebep

İşyeri kira sözleşmesinin devrinde kiraya verenin yazılı rızası, geçerlilik şartıdır. Ancak bu rıza keyfi olarak reddedilemez. Uygulamada haklı sebep olarak kabul edilen durumlara örnek olarak şunlar gösterilebilir:

• Devralanın mali gücünün kira bedelini ve işletme giderlerini karşılamaya yeterli olmaması,

• Kiralananın sözleşmede belirlenen kullanım amacına aykırı şekilde kullanılma ihtimali,

• Devralanın faaliyeti nedeniyle kiralananın değerinin veya niteliğinin olumsuz etkilenmesi.

Bu tür objektif nedenler bulunmadıkça, kiraya verenin rızadan kaçınması hukuka aykırı kabul edilmektedir.

Devreden Kiracının Sorumluluğu

Türk Borçlar Kanunu uyarınca, kiraya verenin yazılı rızasıyla gerçekleştirilen devirlerde devreden kiracı, kira sözleşmesinden doğan borçlardan en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam eder. Bu düzenleme, kiraya verenin alacaklarının güvence altına alınmasını ve kiralayanın hak kaybına uğramasını önlemeyi amaçlamaktadır.

İşyeri Devri ile Kira Sözleşmesinin Devri Arasındaki İlişki

Uygulamada ticari işletmenin devri ile işyeri kira sözleşmesinin devri çoğu zaman birlikte gerçekleşmektedir. İşyeri devri sırasında kira sözleşmesinin de devredilmesi gerekebilir. Bu durumda kiraya verenin yazılı rızası aranmakta, ancak haklı bir sebep bulunmadıkça bu rızanın verilmesinden kaçınılamamaktadır. Bu yaklaşım, ticari faaliyetlerin kesintisiz devamını ve kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını korumayı amaçlar.

Yargıtay Kararları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5457 Esas, 2019/7562 Karar ve 08.10.2019 Tarihli

"Kira sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 299 ve devam eden maddelerinde düzenlemiş olup, 299. maddesinde kira sözleşmesinin tanımı "Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir." olarak yapılmıştır. Kira sözleşmesi, tarafların serbest iradelerinin birleşmesi ile hukuki sonuç doğuran, iki tarafa borç yükleyen rızai bir sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı borç ilişkisi doğurur, bu borç şahsi borç ilişkisi olup ancak sözleşmenin tarafları için hüküm ifade eder. Kira ilişkisinin devri 6098 sayılı Kanunun 323. maddesinde düzenlenmiş olup, kiracının kira ilişkisini başkasına devredebilmesi kiraya verenin yazılı iznine tabi tutulmuştur. Bu durumda kira ilişkisini devralan kişi kiracı olacaktır. Yani kira sözleşmesinin devri için kiraya veren, kiracı ve devir alan kişinin kiracılık ilişkisinin devri konusunda anlaşması gerekmektedir. Kanunda bahsedilen yasal düzenlemenin yanında, 01/01/2013 tarihli kira sözleşmesinin 10. madesinde, Belediyenin yazılı izni olmaksızın kiracının kiralananı devredemeyeceği kararlaştırılmıştır. Somut olayda, kiraya veren ve kiracının rızası olmadığından kira ilişkisinin rızai devri söz konusu değildir. Uyuşmazlık kiraya veren ve kiracının izni olmadan, kiracının, kiralama ve kullanım haklarına haciz konulması ve satılması halinde alıcının kiracı sıfatına sahip olup olmayacağı ve davacı kiracının, kiracılık sıfatının sona erip ermediği konusundadır. Kural olarak borçlunun tüm alacak ve haklarınının haczi mümkündür. Ancak kira sözleşmesi ile taraflar arasında nispi hakka dayalı bir ilişki söz konusu olup kira sözleşmesinde borç sadece taraflar yönünden sonuç doğurur. Bu durumda kiracının sözleşme ile sahip olduğu kiralananı kullanma hakkı, ekonomik bir değeri olan, alım-satıma konu olacak, kiraya verenden bağımsız olarak tasarruf edebileceği bir hak niteliğinde değildir. Bu nedenle haczedilmesi, satılması yoluyla kira ilişkisi devredilemeyecektir. 6098 sayılı Kanuna göre kiraya verenin onayı olmadan kiracının değiştirilmesine olanak bulunmamakta olup kira ilişkisinin devrinin nasıl olacağı ise yukarıda belirtildiği üzere Kanun'da açıkça düzenlemiştir."

Sonuç

İşyeri kira sözleşmelerinin devri, ticari hayatın dinamik yapısı içerisinde önemli bir hukuki işlemdir. Devir sürecinin Türk Borçlar Kanunu hükümlerine uygun şekilde yürütülmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşır.