Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Zamanaşımı

İnşaat ve gayrimenkul sektöründe ülkemizde yaşanan büyüme paralelinde müteahhitler ve arsa sahipleri arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de daha sık karşımıza çıkmaya başladı. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin uygulamada artmasıyla beraber bu sözleşmelerden kaynaklı hukuki uyuşmazlıkların da arttığını söylemek mümkün.

Hukuki Niteliği Bakımından Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 4271 Sayılı Türk Medeni Kanunu uyarınca hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi unsurlarını barındırması sebebiyle hukuken karma tipli sözleşmelerdendir.

Yüklenicinin sözleşme ve projeye uygun şekilde inşaatı tamamlayarak arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği, arsa sahibinin ise bu iş karşılığında yükleniciye arsa payı devretmeyi üstlendiği karma tipli bir sözleşmedir.

Zamanaşımı

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıklarda zamanaşımı hususunda hak kaybına uğramamak adına kritik öneme sahip farklar bulunmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, her somut olayın şartlarına uygun titizlikle tespit edilmesi gereken 5, 10 ve 20 yıllık olmak üzere üç ayrı zamanaşımı süresi düzenlenmiştir diyebiliriz.

TBK Madde 478- Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın; taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

TBK Madde 146- Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir.

TBK Madde 147- Aşağıdaki alacaklar için beş yıllık zamanaşımı uygulanır:

1. Kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret gibi diğer dönemsel edimler.

2. Otel, motel, pansiyon ve tatil köyü gibi yerlerdeki konaklama bedelleri ile lokanta ve benzeri yerlerdeki yeme içme bedelleri.

3. Küçük sanat işlerinden ve küçük çapta perakende satışlardan doğan alacaklar.

4. Bir ortaklıkta, ortaklık sözleşmesinden doğan ve ortakların birbirleri veya kendileri ile ortaklık arasındaki; bir ortaklığın müdürleri, temsilcileri, denetçileri ile ortaklık veya ortaklar arasındaki alacaklar.

5. Vekâlet, komisyon ve acentalık sözleşmelerinden, ticari simsarlık ücreti alacağı dışında, simsarlık sözleşmesinden doğan alacaklar.

6. Yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi dışında, eser sözleşmesinden doğan alacaklar.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Lafzından ve Yargıtay'dan Hareketle Zamanaşımı

- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taraflarının sözleşmeye aykırılıktan doğan uyuşmazlıklara ilişkin açacakları davalarda genel zamanaşımı TBK madde 146 ile 10 yıldır.

- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tarafı müteahhit tarafından sözleşme konusu inşaat ayıplı şekilde inşa edilmiş ise arsa sahiplerinin buna ilişkin dava açması için TBK madde 478 ve TBK madde 147 ile 5 yıllık zamanaşımı vardır.

- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tarafı müteahhit tarafından sözleşme konusu inşaat ayıplı şekilde inşa edilmiş ise ve bu ayıpta müteahhidin ağır kusuru mevcut ise bu durumda arsa sahiplerinin dava açması için TBK madde 478 ile 20 yıllık zamanaşımı olacaktır.

- Eser sözleşmesi kapsamında inşaatlara ilişkin ayıplarda 5 yıl olan zamanaşımının, bu inşaatta yer alan ayıpların müteahhidin ağır kusuru ile gerçekleşmesi halinde 20 yıl olacağı Kanunen düzenlenmiştir diyebiliriz.

- Ayıplı bir eser meydana getirilmesi halinde müteahhidin ağır kusuru olduğunda 20 yıllık zamanaşımı Kanunen açıkça düzenlenmiştir. Ancak Kanun ayıplı bir eser meydana gelmeksizin müteahhidin ağır kusur ile yükümlülüğünü hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi halini hariç tutmak ile kalmış olup bu hususta açık bir düzenleme içermese de ağır kusur ile sözleşme konusu işte eksik ifa ya da hiç ifa edilmemesi haline ilişkin TBK madde 146 ile 10 yıllık zamanaşımının uygulama bulacağı anlaşılmaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/496 Esas 2021/208 Karar sayılı 04.03.2021 tarihli kararında;

"20. Ayıp, yüklenicinin meydana getirip iş sahibine teslim ettiği eserdeki sözleşmeye ve fenne aykırılıklardır. Başka bir anlatımla ayıp, sözleşmede kararlaştırılan ve beklenen amaca göre bulunması gereken bazı vasıfların bulunmaması ya da bulunmaması gereken bazı bozuklukların bulunması şeklinde tanımlanmaktadır."

"21. Eksik iş ise; eser sözleşmelerinde yapılıp teslim edilen eserde yapılması kararlaştırılan bazı iş ve işlemlerin yapılmamış ya da olması gereken bazı işlerin yapılmamış olmasıdır. Gerek BK’nın gerekse TBK’nın eser sözleşmesine ilişkin özel maddeleri arasında, eksik işlere ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. BK'nın 359-363.maddeleri (TBK’nın 474-478. maddeleri) ayıplı işler hakkında uygulanır. Eksik işler bu maddelerin kapsamında olmadığından bu hükümler eksik işlere uygulanamaz." şeklinde açıkça belirtilmiştir.

*** Yargıtay'ın da benimsediği gibi; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yaşanan uyuşmazlıkta ayıplı iş ya da eksik iş halinin birbirinden farklı oluşu ve eksik iş halinde ağır kusur olsa dahi TBK madde 478 ile 20 yıllık zamanaşımının uygulanmayacağı anlamı çıkmaktadır. Eksik iş halinde ağır kusur var ise TBK madde147/6 da hariç tutulan ağır kusur atfından hareketle TBK madde 146 ile 10 yıllık zamanaşımı uygulanacaktır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2023/71 Esas 2024/156 Karar sayılı 06.03.2024 tarihli kararında;

" 28. Eser sözleşmesinden kaynaklanan talepler için uygulanacak zamanaşımı süreleri bakımından temel olarak TBK'nın 146, 147 ve 478 inci maddeleri olmak üzere üç ayrı maddede yer alan süreler uygulanacaktır.

29. Türk Borçlar Kanunu'nun 147/6 ncı maddesi gereğince yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi dışında, eser sözleşmesinden doğan alacaklar için zamanaşımı süresi beş yıldır.

30. Türk Borçlar Kanunu'nun 478/1 inci maddesinde ise; "Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın; taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar." şeklindeki düzenlemeyle ayıptan doğan sorumlulukta iki, beş ve yirmi yıllık zamanaşımı sürelerinin uygulanacağı belirtilmiştir.

31. Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirdiği takdirde uygulanacak olan 478/1 inci maddesi hükmü saklı kalmak üzere 147/6 ncı maddede istisna tutulan yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi hâlinde TBK'nın 146 ncı maddesinde yer alan on yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanacaktır. "

şeklinde açıkça belirtilmiştir.

*** Yargıtay'ın da belirttiği gibi; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde meydana gelen ayıplı inşaatta müteahhidin ağır kusur hali ile müteahhidin hiç ya da gereği gibi ifa etmemesindeki ağır kusur haline uygulanacak zamanaşımı birbirinden ayrıdır.

6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun Bağlamında Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Zamanaşımı

6101 Sayılı Kanun Madde 5/1- Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesinden önce işlemeye başlamış bulunan hak düşürücü süreler ile zamanaşımı süreleri, eski kanun hükümlerine tabi olmaya devam eder. Ancak bu sürelerin henüz dolmamış kısmı, Türk Borçlar Kanununda öngörülen süreden uzun ise, yürürlüğünden başlayarak Türk Borçlar Kanununda öngörülen sürenin geçmesiyle, hak düşürücü süre veya zamanaşımı süresi dolmuş olur.

***Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi konusunda; müteahhidin ayıplı bir eser meydana getirmede ağır kusurlu olması halinde zamanaşımının 20 yıl olması, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu öncesinde yürürlükte olan 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nda mezkur zamanaşımı 10 yıl olarak yer almakta idi.

Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarında yer aldığı üzere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sözleşme imza tarihi değil sözleşme konusu borcun muaccel hale geldiği tarihten itibaren zamanaşımı süresi başlar. Zamanaşımının işlemeye başladığı tarihte hangi Kanun yürürlükte ise o Kanunun belirttiği zamanaşımı uygulama bulacaktır.

Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; müteahhit yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren özel bir sözleşme türüdür. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesinden kaynaklı uyuşmazlık halinde talepler ve zamanaşımı hususunda dikkat edilmesi gereken teknik ve hukuki detaylar bulunmaktadır. Her somut olayın kendi şartları dahilinde uyuşmazlık konusunun; sözleşmeye aykırılık, ayıplı iş veya eksik iş kavramlarından hangisinin kapsamında olduğunun hukuki açıdan kritik önemini belirterek hak kayıplarına uğranılmaması adına bu sürecin avukata danışılarak titizlikle yürütülmesini tavsiye ederiz.