Kiracının Evi Olması Sebebiyle Tahliyesi

Kiracının tahliye sebepleri Türk Borçlar Kanununda sayılmış ve sınırlı olarak düzenlenmiştir. Tahliye sebepleri bakımından kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Kiracının taşınmazdan tahliyesi için sayılan sebeplere dayanılması ve kanundaki şartların sağlanması gerekmektedir.

Kiracının ev sahibi olması halinde tahliyesi ancak dava yoluyla sağlanabilir. Mahkeme kararı olmaksızın kiracının kira sözleşmesi tek taraflı feshi ve taşınmazdan tahliyesi mümkün değildir. Bu makalemiz ile kiracının Türk Borçlar Kanunu uyarınca oturmaya elverişli başka bir konutunun bulunması halinde tahliyenin nasıl sağlanabileceği açıklanacaktır.

Kiracının Evi Olması Sebebiyle Tahliyesi Şartları

Kiracının kendi evinin olması Türk Borçlar Kanununda tahliye sebebi olarak sayılmıştır.

İlgili madde Türk Borçlar Kanunun 352. maddesinin son fıkrasıdır.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması

Bu maddeye dayanılarak kiracının tahliyesi için bir diğer şart ise konutun oturmaya elverişli olması aynı ilçe veya belediye sınırları içinde bulunmasıdır. Konutun oturmaya elverişli olması düzenlemesinden anlaşılması gereken ise kiracının sosyal durumunu karşılamaya elverişli, kiracının birlikte yaşadığı aile bireylerinin sayısının ihtiyacını karşılayacak durumda olmasıdır.

Mahkemelerce açılan davalarda keşif yapılarak konutun oturulabilir durumda olup olmadığı araştırılmaktadır.

Madde metninde kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konutun maliki olması yeterlidir.

Eşlerin birlikte yaşaması halinde, kiracının eşinin mal sahibi olması da kanunda aranan şartı sağlamaktadır.

Sözleşmenin Bitiminden Başlayarak Bir Ay İçinde Dava Açılması

Kiralayan tarafından kiracının veya eşinin aynı muhitte oturmaya elverişli başkaca bir evinin olduğunun öğrenilmesi üzerine, kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılması gerekmektedir.

Kısaca özetlemek gerekirse, kiralayanın aşağıda sayılan tüm şartların sağlanması halinde dava açarak tahliyeyi talep etmesi gerekmektedir.

Kiralayanın Kira Sözleşmesinin Kurulması Sırasında Haberdar Olmaması

Kanunun ilgili maddesinin lafzından anlaşılacağı üzere, Kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulduğu sırada kiracının başka evinin bulunduğunu bilmiyor olması gerekmektedir.

Yine belirtmek gerekir ki kanunun ilgili maddesi ile düzenlenen tahliye sebebi yalnızca konut olarak kullanılan taşınmazlar bakımından uygulanabilecektir. İşyerleri bakımından bu maddeye dayanılarak kira sözleşmesinin dava yoluyla feshi ve işyerinin tahliyesi sağlanamayacaktır.

Görevli ve Yetkili Mahkemeler

Taşınmazın Türk Borçlar Kanunun 352. maddesi 3. fıkrası uyarınca tahliyesinin talep edilmesi halinde, davanın kanunda belirtilen süre içerisinde görevli mahkemeler olan Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılması gerekmektedir.

Yetkili mahkemeler ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Dava Şartı Arabuluculuk

Kiracının veya eşinin kendi evinin bulunması halinde açılacak tahliye davalarında arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuğa başvurulmaksızın açılan davalar usulden reddedilecektir.

İlgili Yargıtay Kararları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/504 Esas ,  2018/1840 Karar ve 28.02.2018 Tarihli

"Türk Borçlar Kanununun 352/son maddesi uyarınca açılacak davada dava hakkı kiraya verene ait olup, açılan tahliye davasında tahliye kararı verilebilmesi için kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve davalının sosyal durumu, aile nüfus sayısı itibariyle oturmasına elverişli bulunması gerekir. Bu iki koşulun bir arada bulunması zorunludur.

Olayımıza gelince; her ne kadar mahkemece alınan bilirkişi raporu doğrultusunda davalı-kiracının aynı ilçe hudutları dahilinde oturabileceği kendi konutunun bulunduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş ise de; mevcut bilirkişi raporunda davaya konu tahliyesi istenen taşınmazın alan ve konum itibariyle davalıya ait taşınmazdan daha üstün vasıflarda olduğu belirtilmiş olup, davalı kiracı da sahibi olduğu evin ailesinin ihtiyaçlarını karşılamaya yetmediğini savunmuştur. Bu durumda tarafların tüm delilleri toplanarak, davalının statüsü ve ailesinin ihtiyaçlarına göre bahsi geçen evin davalının kullanımına elverişli olup olmadığı kirada bulunup bulunmadığı yönünde yapılacak araştırma ve değerlendirme sonucunda bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir."

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4366 Esas  ,  2017/12337 Karar, 20.09.2017 Tarihli

"Türk Borçlar Kanununun 352/son maddesi uyarınca açılacak davada dava hakkı kiraya verene ait olup, açılan tahliye davasında tahliye kararı verilebilmesi için kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve davalının sosyal durumu, aile nüfus sayısı itibariyle oturmasına elverişli bulunması gerekir. Bu iki koşulun bir arada bulunması zorunludur."