Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Bulunması Halinde Kira Tespit Davaları

Kira tespit davaları, kiraya verenin kira sözleşmesi ile belirlenen artış oranının yetersiz kaldığını düşündüğü, kira bedelinin emsallerin altında kaldığı durumlarda açılabilir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca, sözleşmede belirlenen artış oranı geçerli olsa da, kira sözleşmesinin beş yılı doldurması halinde, kiraya veren veya kiracı, kira bedelinin yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açabilir.

Bu yazımızda, kira sözleşmesinde artış şartı bulunması halinde kira tespit davalarının hangi şartlarda açılabileceğini, yasal dayanaklarını ve dikkat edilmesi gereken hususları ele alacağız.

1. Kira Bedelinin Tespiti Davaları

2. Artış Şartı Nedir?

3. Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Varsa

4. Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Yoksa

5. Sonuç

Kira Tespit Davaları

Kira bedelinin tespiti talepli davalar Türk Borçlar Kanunu 344 ve devamı maddeleri uyarınca açılmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu Madde 344/3

"Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir."

Türk Borçlar Kanunun 344 ve devamı maddeleri uyarınca açılan davalar ile Kiralayan ile Kiracı arasında uyuşmazlığa neden olan kira bedelinin kira artış oranları, kiralananın durumuna göre emsal kira bedelleri güncellenmesi ve mahkemece tespiti talep edilmektedir.

Bu madde ile 5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde Kiralayanın kira bedelinin tespitinin mahkemece yapılmasını ve kira bedelinin belirlenmesini talep hakkı bulunmaktadır.

Kira Tespit Davalarında Artış Şartı Nedir?

Artış şartı ile kira sözleşmesinde kira bedelinin her kira dönemi sonunda nasıl arttırılacağı düzenlenmektedir. Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde “Yıllık kira artışı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranında yapılacaktır.” şeklinde bir madde bulunması ile kira bedelinin artışı düzenlenmiş olacaktır. Taraflar Türk Borçlar Kanunun 344/1. maddesi uyarınca, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla yapılacak olan düzenlemeler geçerlidir. Ancak taraflar bu oranın altında bir düzenleme de yapabileceklerdir. Tarafların her yıl kira bedelinin %30 oranında arttırılacağına ilişkin anlaşmaları oniki aylık TÜFE ortalamalarını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Varsa

Türk Borçlar Kanunu Madde 345

 “Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”

 

Madde metninden anlaşıldığı üzere, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir madde bulunması halinde, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Örneğin; 01.01.2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiralanan taşınmaz için kira bedelinin tespiti talepli dava 01.01.2025 tarihinden itibaren, yeni kira döneminin sonu olan 31.12.2025 tarihine kadar açılabilecektir.

Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Yoksa

Kira sözleşmesinde artış hükmü yok ise, kiraya veren tarafından yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önceki süre içinde kiracıya kira artışı yapılacağına ilişkin bildirim yapılmalıdır.

Kira sözleşmesinde artış şartı bulunmuyorsa, kiraya veren kiracıya yazılı bildirim yapmak zorundadır. Yazılı bildirimin yapılmaması halinde tespit edilen kira bedeli, kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olmayacaktır. Mahkemece yine kira bedeli tespiti yapılabilecek ancak bu tespit edilen kira bedeli geriye dönük olarak, kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıdan tahsil edilemeyecektir.

İspat kolaylığı açısından bildirimin noter aracılığı ile yapılması yerinde olacaktır.

Genellik kira sözleşmelerinde, kira bedelinin her yıl ne oranda arttırılacağına ilişkin bir artış maddesi bulunmaktadır. Bu maddelere dikkat edilerek kira tespit davalarının açılması önerilir.

Kira sözleşmesinde kira bedelinin artışına ilişkin bir düzenleme bulunması halinde, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önceden bildirim yapılması gerekliliği ortadan kalkacaktır. Aksi halde kiracıya sürelere dikkat edilerek yazılı bildirim yapılması gerekmektedir.

30 günlük sürede ihtarnamenin keşide edildiği tarih değil, tebliğ tarihi esas alınır.

Kiraya veren ihtarnamede belirttiği kira bedeli ile bağlı olmayıp dava dilekçesi ile kira bedeli talebini arttırabilir veya azaltabilir.

Sonuç

Kiraya verenin kira bedelinin tespiti davası açmadan önce dikkat etmesi gereken, 30 günlük bildirim süresi ve kira sözleşmesinde kira bedelinin artışına ilişkin bir madde bulunup bulunmadığıdır.

Artış maddesi bulunmaması halinde Kiracıya, kanundaki sürelere riayet ederek yazılı olarak talep edilen kira bedelinin bildirilmesi gerekmektedir. Yazılı bildirimin süresinde yapılmaması halinde Kiralayanın kira dönemi başlangıcından itibaren kira bedelinin tespitini talep hakkı ortadan kalkmaktadır.

Bu sebeple kira tespit davaları açılmadan önce kira sözleşmeleri kontrol edilerek kira artış şartı bulunup bulunmadığına bakılmalıdır.

Durum	Yapılması Gerekenler	Açıklama
Kira Sözleşmesinde Artış Şartı VAR	- Yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılabilir. - 30 gün önceden bildirim şartı aranmaz.	Örneğin, "TÜFE oranında artış yapılacaktır" gibi bir madde varsa, doğrudan dava açılabilir.
Kira Sözleşmesinde Artış Şartı YOK	- Yeni kira dönemi başlangıcından en geç 30 gün önce yazılı bildirim yapılmalıdır. - Bildirim yapılmazsa, dava açılabilir ancak mahkeme kira bedelini dönem başlangıcından itibaren tespit etmeyecektir.	Bildirimin noter aracılığıyla yapılması ispat açısından tavsiye edilir.