Emlak Vergisine Esas Rayiç Değerlere İtiraz ve Dava Yolu 2025

Emlak vergisine esas asgari arsa ve arazi metrekare birim değerleri Vergi Usul Kanunu uyarınca her dört yılda bir takdir komisyonu kararları ile tespit edilir. Tespit edilen bu rayiç değer emlak vergisi ile birlikte tapu harçları, damga vergisi, değerli konut vergisi, veraset ve intikal vergisi gibi birçok kalemde etkili olmaktadır.

2026-2027-2028-2029 yıllarına ait uygulanacak emlak vergi değerinin tespitiyle ilgili asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değer takdirleri 2025 yılı Haziran ayı içerisinde tüm belediyeler tarafından yapılmıştır.

Genelde çoğu vatandaş tarafından vergi ödemelerinin yapıldığı dönemlerde bu yüksek artışlar fark edilmekte olup itiraz yollarına ilişkin başvurularda sürelere dikkat edilmesi gerekmektedir.

Uzun Akdoğan Hukuk Bürosu

Emlak Vergisi Esas Rayiç Değer Nasıl Öğrenilir?

Taşınmazınızın bağlı bulunduğu muhtarlıktan veya belediyenin ilan panosundan takdir komisyonunca tespit edilen rayiç değerleri öğrenebilirsiniz. Kesinleşme olmadığından, e-devlet üzerinden yeni takdir edilen değerleri henüz sorgulama imkanı bulunmamaktadır.

E-devlet sistemini kullanarak, taşınmazınızın bulunduğu belediyenin rayiç bedel sorgulama hizmeti ile geçmiş senelere ait rayiç değerlerini kontrol etmeniz ve yeni karardaki rayiç değerde kaç kat artış uygulandığını görmeniz faydalı olacaktır.

Emlak Vergisi Esas Rayiç Değer Karşı Dava Açma Süresi Nedir?

Vergi Usul Kanunu Mükerrer 49.maddesinde belirtilen ilgililere takdir komisyonu kararının tebliğ edilmesi gerekir. Bu tebliğ üzerine ilgililerin dava açma süresi 15 gündür.

Dava açma hakkını haiz emlak vergisi mükellefleri ise Vergi Usul Kanunu Mükerrer 49.madde de yer alan ilgililerden olmadığından dava açma süreleri ile ilgili farklılık vardır.

Emlak vergisi mükellefi, ilgili taşınmazının bağlı bulunduğu belediye veya muhtarlığa yapılan başvuru sonucu verilen cevaptan ya da mükellefin herhangi biçimde öğrenme tarihinden itibaren 30 gün içerisinde ilgili takdir komisyonu kararına karşı dava açma hakkına sahiptir.

28.04.2023 tarih ve 32174 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun 15.02.203 tarih ve E.2022/14, K.2023/2 sayılı kararıyla takdir komisyonu kararlarının öğrenme tarihinden itibaren 30 günlük genel dava açma süresi içerisinde ve en geç anılan kararın alındığı yılın son gününe kadar dava açılabileceği yönünde karar verilmiş olduğundan emlak vergisi mükelleflerinin en geç 31.12.2025 tarihine kadar davalarını açması mümkündür.

Ancak söz konusu Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu kararının bağlayıcı olmadığı dikkate alınarak herhangi bir hak kaybına uğranılmaması açısından takdir komisyonu kararlarının ilan edildiği 30.06.2025 tarihinden itibaren 30 günlük süre içerisinde davanın açılması gerektiğini, bu sürenin son gününün de adli tatile rastlaması nedeniyle en geç 08.09.2025 tarihine kadar dava açma haklarının bulunduğunu söyleyebiliriz.

Tarafıma Tebligat Yapılacak Mı?

Hayır. Maliklere emlak vergisine esas rayiç değerlere ilişkin tebligat yapılmamaktadır. Yukarıda izah ettiğimiz üzere, ilgililerin muhtarlıklar ve belediyelere giderek bu değerleri öğrenmeleri gerekmektedir.

Süresinde Dava Açılmazsa Sonrasında Vergi Ödemelerinin Yapıldığı Dönemde İtirazda Bulunulabilir Mi?

Takdir komisyonu kararına karşı süresinde dava açılmaması halinde bu karara istinaden 4 yıl boyunca tahakkuk ettirilecek emlak vergisine karşı dava açılması mümkün değildir.

Bu nedenle takdir komisyonu kararlarının ilan tarihi ve devamındaki 30 günlük süreyi kaçırmadan dava açmak çok önemlidir.

Adli tatil sebebiyle dava açma süresi 8 Eylüle kadar uzatılmıştır.

Kimler Dava Açabilir?

Emlak vergisi mükellefi olan tapu sahibi malikler, şirketler ya da kurumlar dava açabilirler.

Site yönetiminin tapu sahibi sıfatı olmadığından dava açma hakkı yoktur. Ancak takdir komisyonu kararına ilişkin site yönetiminin, ilgili tapu sahiplerini bilgilendirmeleri dava açma süresinin kaçırılmaması hususunda faydalı olacaktır.

Süresinde Dava Açmayan Mükellef, Komşusunun Açtığı Davanın Lehine Sonucundan Faydalanabilir Mi?

Açılan bir dava sonucunda takdir komisyonu kararının iptali halinde, iptal kararı aynı cadde/sokakta bulunan tüm mükellefleri etkileyecektir. Dava açma süresini kaçırmış dahi olsa mükellef, lehine olan ilgili iptal kararından faydalanabilecektir.

Dava Hangi Mahkemede Açılır?

Görevli mahkemeler vergi mahkemeleridir.

Yetkili mahkeme ise takdir işleminin yapıldığı yerin vergi mahkemesidir; eğer burada vergi mahkemesi yok ise bağlı bulunduğu ilin vergi mahkemesi yetkilidir.

Takdir komisyonu kararı ile belirlen rayiç değer ile önceki kesinleşmiş rayiç değer arasındaki artış oranı en az 3 kat ya da fazlası ise vergi mükellefi bir vatandaş olarak yasal süresinde hukuki yollara başvurmanızı ve hak kaybına uğramamanız adına bu süreci avukatla yürütmenizi tavsiye ederiz.