12. Yargı Paketi İle Miras Taşınmazlarının Satışında Yeni Dönem: İcra İflas Kanunu 114 Madde Değişikliği
Mirasçılar arasında miras taşınmazlarının aynen taksim edilememesi ile bu mülklerin idaresi, işletilmesi veya kullanımı süreçlerinde sıklıkla uyuşmazlıklar yaşandığı görülmektedir. Mirasçıların uzlaşı zemininde buluşamamaları halinde hukuk sistemimizde her bir mirasçının ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) amacı ile mahkemeye başvurarak miras taşınmazının aynen taksimini talep etme hakkı olmakla birlikte; aynen taksimin mümkün olmadığı hallerde ise miras taşınmazının mahkeme kararıyla satılarak bedelinin hak sahibi mirasçıları arasında dağıtılması esası uygulanmaktadır. Uygulamada mirasçılar arasında ciddi hak kayıplarına ve aile yadigarı malların piyasa değerinin altında yabancı üçüncü kişilerin eline geçmesine sebebiyet veren cebri satış ihalesi pratiklerini ortadan kaldırmayı amaçlayan kanun koyucu, miras taşınmazlarının cebren satış prosedürüne radikal bir müdahalede bulunmuştur. Kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinen ve 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun ile İcra ve İflas Kanunu (İİK) 114. maddesinde önemli bir reform gerçekleştirilmiştir.
12. Yargı Paketi öncesi ihale rejiminde, satış memurluğu tarafından belirlenen muhammen bedel üzerinden miras taşınmazları doğrudan halka açık genel bir açık artırmaya çıkarılmaktaydı. Uygulanan bu usul, mirasçılar arasındaki nakit yetersizliklerinden veya aile içi anlaşmazlıklardan dolayı miras taşınmazlarının muhammen bedelin çok altında fiyatlarla yabancı üçüncü kişiler tarafından iktisap edilmesine ve mirasçıların ciddi hak kayıpları yaşamasına sebebiyet vermekte idi. Yeni düzenleme ile birlikte belirli şartları haiz miras taşınmazlarının ortaklığının giderilmesi süreçlerinde, mülkiyetin öncelikle aile birliği bünyesinde korunmasını teminen "yalnızca malik mirasçıların katılımına açık ilk artırma oturumu" müessesesi ihdas edilmiştir.
Yeni yasal düzenleme ile miras taşınmazlarının ortaklığın giderilmesi sürecinde mirasçılar üçüncü kişilerle aynı anda yarışmak zorunda kalan taraflar olmaktan çıkarılmış ve süreç dış dünyaya açılmadan önce taşınmazın tam mülkiyetini edinme konusunda mirasçılara özel bir fırsat sağlanmıştır. Tüm hissedarların mülkiyet hakkını miras yoluyla kazandığı ve aralarında mirasçı sıfatını haiz olmayan harici bir üçüncü şahsın bulunmadığı miras taşınmazlarının satışlarında birinci artırma oturumun yalnızca hak sahibi mirasçıların katılımıyla icra edileceğini öngören yeni yasal düzenleme sadece ilk artırmaya iştirak edebilecek kişilerin kapsamını değiştirmekle sınırlı değildir. Mirasçılar arasında kapalı olarak yürütülecek bu özel oturumda ulaşılması gereken asgari ihale bedeli, paydaşların teminat yatırma yükümlülükleri ve ihale bedelinin süresinde ödenmemesi durumunda devreye girecek ağır mali yaptırımlar bakımından da çok sıkı kurallar ihdas edilmiştir.
Mirasçılar Arasında Özel Birinci Artırma Usulü ve Şartları
12. Yargı Paketi ile mirasçıları koruyan bu usulün bir satış dosyasında tatbik edilebilmesi, yasal olarak belirli kriterlerin varlığına bağlanmıştır. İlk artırma oturumunun dış dünyaya kapatılarak münhasıran mirasçılar arasında icra edilebilmesi için aşağıdaki şartların tamamının aynı anda gerçekleşmiş olması zorunludur:
• Mülkiyetin Tamamının Miras Yoluyla Edinilmiş Olması : Birinci artırma oturumunun dışarıya kapalı yapılabilmesi için, satışa konu miras taşınmazı üzerindeki tüm mülkiyet ilişkisinin sadece veraset yoluyla kurulmuş olması şarttır.
• Mirasçı Sıfatı Olmayan Üçüncü Kişi Malik Bulunmaması : Miras taşınmazı hak sahiplerinin arasında satın alma, bağış veya başkaca hukuki işlemlerle sonradan pay edinmiş ve mirasçı sıfatı taşımayan üçüncü bir şahsın bulunmaması gerekir. Satış tesciline kadar gelinen süreçte mirasçılardan biri dahi şahsi payını satış veya bağış gibi bir hukuki işlemle harici bir kişiye devretmiş ise bu özel koruma rejimi devre dışı kalır ve süreç herkese açık genel ihale usulüne evrilir.
• Sulh Hukuk Mahkemesince Verilen Ortaklığın Satış Suretiyle Giderilmesi İlamı : Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından TMK m. 699 uyarınca miras taşınmazının aynen taksiminin mümkün olmadığı saptanarak ortaklığın satış yoluyla giderilmesine hükmedilmiş olmalıdır. Mahkemenin ortaklığın ancak satış yoluyla giderilebileceğine hükmetmiş olması ve bu ilamın kesinleşerek satış memurluğuna intikal etmesi sürecin ilk usuli adımıdır.
İki Aşamalı İhale Modeli ve Taban Fiyat Esasları
12. Yargı Paketi ile getirilen yeni düzenleme ile miras taşınmazlarının satış yoluyla paraya çevrilmesi sürecinde malın gerçek değerinin korunmasını ve adil bir paylaştırma yapılabilmesini teminen iki aşamalı ve taban fiyatları birbirinden tamamen farklı yeni bir sistem kurgulanmıştır. Bu kapsamda, yasal şartları haiz satış dosyalarında gerçekleştirilecek artırma safhaları ve uygulanacak asgari teklif kriterleri şu şekildedir:
• Birinci Artırma (Özel Oturum) : Kanunun aradığı kümülatif şartların varlığı halinde icra edilecek bu ilk oturum, dış dünyaya tamamen kapatılarak münhasıran malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilir. Bu korunaklı oturumda ihale alıcısı olunabilmesi için teklif edilecek bedelin, Sulh Hukuk Mahkemesi Satış Memurluğu nezdinde saptanan muhammen bedelin yüzde yüzünü (%100) karşılaması, ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını da bütünüyle ihtiva etmesi zorunludur. Kanun koyucu bu yüksek asgari teklif eşiğiyle; aile içinde mali gücü elinde bulunduran baskın bir mirasçının, diğer mirasçıların hisselerini mülkün gerçek değerinin altında bir bedelle tasfiye etmesinin önüne geçmiştir.
• İkinci Artırma (Genel Oturum) : Birinci artırma oturumunda hiçbir yasal teklifin ileri sürülmemesi, alıcı çıkmaması veya muhammen bedelin tamamını karşılayan yasal taban eşiğinin aşılamaması halinde süreç genel cebri icra hükümlerine tabi olur. Bu aşamada ihale kamuya açılır; yabancı üçüncü kişilerin ve tüm isteklilerin ihaleye iştirak etmesine izin verilir. Kamuya açık bu ikinci artırmada, taşınmazın satılabilmesi için gereken asgari teklif sınırı muhammen bedelin yüzde ellisine (%50) düşer. Ancak taşınmaz üzerinde banka ipoteği gibi rüçhanlı bir alacak var ise ihale bedelinin bu alacakların toplamından ve yapılan satış masraflarından daha yüksek olması yasal bir zorunluluktur.
Mirasçıların Teminat Muafiyetinin Kaldırılması
12. Yargı Paketi öncesinde mirasçıların terekedeki kendi miras paylarına güvenerek herhangi bir teminat yatırmadan ihaleye iştirak edebilmeleri, satış sürecinin kötü niyetli hamlelerle kilitlenmesine sebebiyet vermekte idi. İhaleyi kazanıp yasal süresi içinde ihale bedelini ödemeyerek satışı kasıtlı olarak sürüncemede bırakan ve diğer mirasçıları mağdur eden bu pratiklerin önüne geçilebilmesi amacıyla, 12. Yargı Paketi ile son derece dinamik ve caydırıcı mali yaptırımlar hayata geçirilmiştir:
• Teminat Zorunluluğu (İİK m. 114 Güncellemesi) : Yeni düzenleme ile artırmaya katılmak isteyen mirasçıların payları oranında teminat göstermeksizin ihaleye girebilme devri tamamen kapanmıştır. Hazine hariç olmak üzere, taşınmazda hak sahibi olan tüm mirasçılar artırma oturumuna katılabilmek için muhammen bedelin %10'u nezdinde nakit veya banka teminat mektubunu sisteme sunmak zorundadır.
• İhale Bedelinin Ödenmemesi ve %10 Teminatın İrat Kaydı : İhaleyi kazanan mirasçının ihale bedelini yasal 7 günlük süre içinde satış memurluğu veznesine yatırmaması durumunda ihale iptal edilir. Yatırılan %10'luk teminat, ihalenin iptali halinde ihale alıcısına iade edilmez. Eğer bedeli ödemeyen kişi bir mirasçı ise, yanan teminatın tamamı diğer hak sahibi mirasçılara payları oranında dağıtılır.
• %5 İdari Para Cezası : İhale bedelini yasal süresinde yatırmayan alıcıya, mülkiyeti iktisap edememesinin yanı sıra teklif ettiği bedelin yüzde beşi (%5) oranında idari para cezası uygulanarak spekülatif pey sürülmesinin önüne geçilmesi amaçlanmıştır.
Kıymet Takdir Raporuna İlişkin Şikayetin Stratejik Önemi
İİK madde 128/a : Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesinde şikâyette bulunabilirler. Şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücretin mahkeme veznesine yatırılması hâlinde yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; aksi hâlde başka bir işleme gerek olmaksızın şikâyet kesin olarak reddedilir.
12. Yargı Paketi ile getirilen yeni düzenleme neticesinde, birinci artırmanın taban fiyat eşiğinin muhammen bedelin %100'ü olarak belirlenmesi; İİK m. 128/a uyarınca icra mahkemesi nezdinde ikame edilecek kıymet takdirine ilişkin şikayet müessesesini, sürecin en kritik virajı haline getirmiştir.
Satış memurluğu tarafından alınan bilirkişi raporunda taşınmazın değeri rayicin altında saptanmış ve bu rapora yasal süresi içinde itiraz edilmemiş ise ilk artırmadaki %100 asgari teklif sınırı da bu düşük bedel üzerinden şekillenecektir. Bu durum mali gücü elinde bulunduran bir mirasçının, taşınmazı gerçek değerinin çok altında bir bedelle ve sadece mirasçılara açık korunaklı oturumda rahatça kapatmasına zemin hazırlayacaktır. Dolayısıyla, miras taşınmazlarının hakiki piyasa değerlerinin yansıtılması amacıyla satış öncesi hazırlanan bilirkişi raporlarının titizlikle incelenmesi ve İİK m. 128/a mekanizmasının aktif şekilde işletilmesi büyük önem taşımaktadır.
Mirasçıların İhale Öncesi Alması Gereken Önlemler
12. Yargı Paketi ile getirilen yeni düzenleme kapsamında hak kayıplarının yaşanmaması adına mirasçıların miras taşınmazları hususunda ortaklığın giderilmesi satışı öncesinde şu operasyonel ve hukuki adımlara dikkat etmesi gerekir:
• Mirasçıların ihaleye girebilmesi için artık muhammen bedelin %10'u oranında nakit teminat veya banka teminat mektubu tedarik etmesi şarttır. İhalenin kazanılması ihtimaline binaen kalan bakiye bedelin 7 gün içinde nakden ödenmesi gerektiğinden, ihale tarihinden önce finansman planlamasının tamamlanması gerekir.
• Mali gücü tek başına yetersiz olan mirasçıların kendi aralarında hukuki ortaklıklar kurması veya alt paylaşımları netleştiren yazılı protokoller akdetmesi, yabancı üçüncü kişilerin miras taşınmazını iktisap etmesini önlemek adına rasyonel bir koruma metodu olarak düşünülebilir.
• Miras taşınmazları üzerinde mirasçılardan birinin şahsi borcu sebebiyle konulmuş hacizler veya geçmişten gelen ipotekler bulunuyor ise satış öncesinde, bu takyidatların ihale taban bedelini nasıl etkileyeceği hesaplanmalı ve mümkünse ihale öncesi hukuki tasfiyesi yoluna gidilmelidir.
